Купить дом или коттедж с возможностью прописаться в нем. Мы собрали максимальную базу объектов от собственников и агентов по недвижимости с предложениями о продаже домов с пропиской.
Продажа дома с пропиской: Что нужно знать покупателю
Покупка загородного дома — это не только шаг к жизни на природе, но и серьезная юридическая сделка. Особый интерес на рынке представляют объекты, которые продаются с возможностью прописки (ныне — постоянной регистрации). Что скрывается за этой формулировкой и на что обратить внимание, чтобы не столкнуться с проблемами?
Что значит «продажа дома с пропиской»?
Юридически термин «прописка» устарел, но в быту он прочно закрепился. Сегодня речь идет о постоянной регистрации по месту жительства. Ключевой момент: возможность зарегистрироваться в доме возникает только в том случае, если сам дом и земельный участок, на котором он стоит, имеют соответствующий правовой статус.
Продавец, предлагая дом «с пропиской», подразумевает, что объект соответствует всем критериям для постоянного проживания и регистрации в нем.
Ключевые условия для прописки в доме
Не каждый дом подходит для регистрации. Чтобы у покупателя не возникло проблем с миграционной службой (ГУВМ МВД), должны быть соблюдены три основных условия:
1. Земельный участок должен иметь подходящую категорию и вид разрешенного использования (ВРИ).
- Категория земель: «Земли населенных пунктов» (ЗНП). Именно на таких землях законодательство разрешает постоянное проживание и регистрацию.
- Вид разрешенного использования: «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» или «Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)» в пределах населенного пункта.
Важно! Если дом стоит на землях сельскохозяйственного назначения (например, «для дачного строительства» или «для садоводства»), с 2019 года также можно зарегистрироваться, но только если дом признан жилым через специальную межведомственную комиссию. Этот процесс может быть сложнее.
2. Дом должен быть признан жилым.
Это означает, что здание:
- Капитальное: имеет фундамент и несущие конструкции.
- Пригодно для круглогодичного проживания: подключено (или технически может быть подключено) к инженерным сетям (электричество, отопление, водоснабжение), имеет теплоизоляцию, соответствующие санитарным нормам высоту потолков и т.д.
- Оформлен как объект недвижимости: зарегистрирован в Росреестре и имеет кадастровый номер. Его назначение в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) должно быть указано как «жилой дом», а не «садовый дом» или «дачный дом».
3. Дом должен быть единственным для продавца (с оговорками).
Это самая деликатная тема. Если продавец выставляет на продажу дом, в котором он сам зарегистрирован, он должен понимать последствия. После продажи ему нужно будет снять себя с регистрационного учета, иначе новому владельцу будет невозможно прописаться. На практике добросовестные продавцы выписываются одновременно с регистрацией сделки купли-продажи.
Если же продавец не имеет другого жилья, он не может быть выписан «в никуда». В таком случае покупатель должен быть готов к тому, что какое-то время в доме будет числиться прописанный посторонний человек, что создает определенные риски.
Чек-лист покупателя: на что обратить внимание перед покупкой
Прежде чем подписывать договор, проведите тщательную проверку:
- Изучите Выписку из ЕГРН. Это главный документ. В нем проверьте:
- Категорию земель: должна быть «Земли населенных пунктов».
- Вид разрешенного использования: «ИЖС» или «ЛПХ на землях населенных пунктов».
- Назначение объекта: «Жилой дом».
- Отсутствие обременений: арестов, залогов (ипотеки).
- Уточните, кто еще зарегистрирован в доме. Попросите у продавца расширенную выписку из домовой книги или справку из УВМ МВД. Убедитесь, что кроме самого продавца, в доме не прописаны несовершеннолетние дети, недееспособные родственники или третьи лица. Их выписка перед продажей может быть крайне затруднена.
- Оцените техническое состояние. Убедитесь, что дом действительно пригоден для круглогодичного проживания. Обратите внимание на коммуникации, утепление, состояние кровли и фундамента.
- Проверьте историю дома. Если дом был приобретен продавцом по ипотеке, убедитесь, что кредит полностью погашен, а залог снят. Если в ходе строительства использовался материнский капитал, это должно быть отражено в обязательствах и проверено нотариусом.
Риски и подводные камни
- «Прописка» на землях СНТ/ОНТ: Хотя закон это позволяет, процесс признания садового дома жилым бюрократичен и требует времени и денег.
- Невыписанные жильцы: Самая частая проблема. Особенно опасна прописка несовершеннолетних, выписать которых без предоставления равноценного жилья практически невозможно.
- Несоответствие статуса: Если в ЕГРН дом значится как «нежилое строение» или стоит на неподходящей земле, о прописке можно забыть до устранения этих несоответствий.
Покупка дома с возможностью прописки — отличный способ обрести не только собственное жилье, но и официальный адрес. Однако эта сделка требует максимальной юридической грамотности и внимательности.
Не полагайтесь на устные заверения продавца. Тщательно проверяйте документы, а в сложных случаях (например, при наличии прописанных детей или при покупке дома в СНТ) обязательно консультируйтесь с юристом по недвижимости. Помните: ваша цель — купить не просто стены, а законное право называть этот дом своим постоянным домом.
