Земли КФХ для инвестиций

Земли КФХ для инвестиций

Сегодня, когда в Подмосковье остается все меньше свободной земли, подходящей для застройки, а значит и для вложения денег, новым вариантом для инвестирования стали земли фермерских хозяйств.

В 90-е годы эти земли получались от государства для ведения сельского хозяйства, то есть они представляют собою более-менее приемлемые по рельефу для возделывания участки. По сравнению с альтернативой – неудобьями и балками, оставшимися в государственной или муниципальной собственности, земли КФХ явно выигрывают.

Поскольку сложившийся рынок таких земель отсутствует, удачно приобретенный у фермера по скромной цене участок может быть впоследствии продан в 4 раза дороже. Повысить цену участка для КФХ можно, например, взяв на себя его оформление (включая инструментальное межевание) или сменив вид разрешенного использования с «для ведения КФХ» на «для дачного строительства».

Как можно использовать земли КФХ

• В последнее время популярна организация собственных хозяйств: конюшен, псарен и ферм эко-еды. Они полностью соответствуют разрешенному виду использования земельного участка. В то же время законодательство не налагает на собственника земли для КФХ обязанности регистрировать ИП и становиться фермером.
• Строительство нескольких усадеб, при условии нахождения участка в общей собственности владельцев недвижимости. Средняя площадь земель, выделявшихся «под организацию КФХ» - около 10-15га. И по закону такие земли неделимы, являются общей совместной собственностью членов КФХ (совместной – значит без выдела долей, даже идеальных). Такие варианты сегодня есть на рынке недвижимости, и они находят своего покупателя.
•  
• 
  Застройка коттеджами (поселок для постоянного проживания или дачный). Этот вариант потребует смены вида разрешенного использования на «для дачного строительства». Процесс изменения вида разрешенного использования – трудоемкий, включающий в себя сбор документов, оплату разницы в кадастровой стоимости, принятие решения областной администрацией. Он может занять от 4 месяцев до года. Но в результате рыночная цена участка серьезно возрастет.

Однако такой соблазнительный для инвестора вариант не лишен серьезных осложнений. Кроме упомянутой неделимости, осложняющей реализацию участка, есть и ряд других проблем.

Вероятные проблемы с землями КФХ

• Необходимость соблюдения преимущественного права покупки участка субъектом РФ (Московской областью).

Означает, что любой сельхозучасток должен быть сначала предложен по конкретной цене Московской области и лишь в случае ее отказа – другим покупателям. Честно говоря, этот момент касается всех земель сельхозназначения, в том числе и фермерских. Вопрос вполне решаемый. Можно пойти официальным путем, запросив у Московской области о желании приобрести конкретный участок. Официальный отказ субъекта РФ позволит провести сделку с другим покупателем. Есть и другой вариант – вместо купли-продажи оформить передачу участка в виде дарения или мены, на которые преимущественное право не распространяется.

• Долгое и дорогое оформление.

Зачастую фермер имеет на руках так называемый «Государственный акт» - документ, подтверждавший права на землю в 90-е годы. Он обладает юридической силой, но для совершения сделки понадобится регистрация права собственности в органах Росреестра. А для такой регистрации потребуется оформление кадастрового паспорта. Сегодня участки наносятся на кадастровую карту по результатам инструментального межевания – на местности. Это означает, что чем дальше облюбованный вами участок от контрольных точек, уже установленных геодезистами в цивилизованной местности, чем больше его площадь, тем дороже будет стоить межевание.

Таким образом, при наличии времени и средств на оформление документов, земли фермерских хозяйств – отличный способ вложения денег, в силу небольшого размера доступный практически любым инвесторам.