Споры о границах земельных участков: как решаются конфликты, вызванные наложением и нарушением границ

Споры о границах земельных участков: как решаются конфликты, вызванные наложением и нарушением границ

Причиной спора о границах (межевого спора) между соседями могут стать:

• противоречия в старых документах (использовавшиеся ранее методы землеустройства не обладали необходимой точностью);
• ошибки кадастровых инженеров при межевании;
• самовольный захват земли одним из соседей.

Противоречия могут проявиться при выносе границы на местность или подписании акта согласования границ, постановке на кадастровый учет. Если договориться соседям не удалось, налицо земельный спор, который, согласно Земельному кодексу РФ, разрешается только в судебном порядке.

Рассмотрим распространенные варианты межевых споров и перспективы их разрешения в суде.

Спор о наложении границ

Возникает, когда при межевании выясняется, что пересекаются границы двух смежных участков (один зарегистрирован в Росреестре без точных границ, как «ранее учтенный» по дачной амнистии, а другой – отмежеванный или в процессе межевания). Разрешить его можно путем предъявления иска о признании права собственности на участок в определенных границах или подачи заявления об установлении юридического факта (участок в конкретных границах).

Рассматривая данный спор, суды выясняют следующие моменты:

• наличие правоустанавливающих документов (постановления администрации, свидетельства на наследство) у сторон и соответствие данных в этих документах кадастровым паспортам и межевым планам;
• как долго находится в конкретном месте забор, разделяющий участки (фактическая граница земельного участка на местности);
• согласовывали ли соседи друг другу границы участка.

Более сильной будет правовая позиция той стороны, у земельного надела которой есть точные границы, установленные в процессе межевания, и эти границы (а значит, и площадь участка) соответствуют правоустанавливающим документам. Роль забора на местности следующая: если у сторон нет документов, а забор стоит более 15 лет, то он признается согласованной границей.

Спор о самозахвате

Причина здесь понятна – соседи незаконно передвинули забор. Подается иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения границы (п.2 ч.1 ст.60 ЗК РФ). В предмет доказывания судом включаются следующие факты:

• расположение границы до самовольного захвата, соответствие этого расположения правоустанавливающим документам сторон спора;
• самовольный захват земли;
• устранение самовольного захвата должно восстанавливать нарушенные права истца.

Если перемещение забора заметно «на глаз» и остались следы законной границы участка, факт самозахвата можно доказать свидетельскими показаниями или осмотром границы участков с помощью нотариуса (называется «нотариальным осмотром доказательства», оформляется только до подачи иска в суд).

Спор с Земельной кадастровой палатой о постановке на кадастр участка с несогласованными границами

Ранее это был очень распространенный вид споров, т.к. процедура согласования границ требовала во что бы то ни стало найти соседей и получить их согласие. В противном случае в постановке земли на кадастр отказывали. Сегодня действует более либеральная процедура, считающая молчание соседей их согласием на уточненные границы.

Если же наложение границ в кадастре возникает из-за программных неполадок или упущенных ФГУ ЗКП ошибок кадастрового инженера, межевавшего соседний участок, отказ кадастровой палаты можно обжаловать. Делать это нужно оперативно, т.к. срок для оспаривания незаконных действий государственных органов и должностных лиц составляет всего 3 месяца.

Предмет доказывания поданному делу:

• соответствие границ по проекту границ из межевого плана правоустанавливающим документам истца;
• отказ в постановке на кадастр сделан по основаниям, не соответствующим закону «О государственном земельном кадастре» или противоречащим иным нормативным актам.

Землеустроительная экспертиза

Поскольку вопрос установления и изменения границ – вопрос технический, землеустроительная экспертиза является едва ли не обязательной в межевых спорах. Для стороны, желающей провести экспертизу, очень важно правильно сформулировать вопросы: таким образом, чтобы ответы эксперта объяснили судье все, что неясно из документов. Экспертиза может быть назначена по ходатайству одной из сторон спора или по инициативе суда.

Есть у землеустроительной экспертизы очень неприятный момент: высокая цена. В отличие от обычного установления границ участка (10-15 тыс. руб.), экспертиза для суда стоит около 30-40 тыс. руб. Оплата за экспертизу берется с лица, подавшего ходатайство о ее назначении, если же экспертиза назначена по инициативе суда, она оплачивается бюджетом (поэтому суды просто не назначают экспертизу по своей инициативе, а требуют от сторон соответствующие ходатайства).