Снос самовольных построек – кому грозит

Снос самовольных построек – кому грозит

Власти всерьез взялись за контроль над индивидуальным строительством. Громкий пиар вокруг сноса целых поселков с неоформленными домами положил конец эпохе, когда граждане не оформляли новый дом просто, чтобы не платить за оформление госпошлину, а потом – налог. Посмотрим, как понимается сегодня «самострой» и насколько опасна политика борьбы с самостроем для жителей загородных поселков.

Сладкие мифы о самоволках

Миф 1-й: если право собственности зарегистрировано, дом не считается самовольно построенным.

На самом деле

Какой дом считается «самоволкой», определяет п. 1 ст.222 Гражданского кодекса РФ. Это дом, возведенный без разрешения, либо на участке, где его нельзя было строить и т.п.  «Самоволка» априори принадлежать на праве собственности не может. Никому. И полученная правдами и неправдами регистрация в Росреестре на это не влияет (Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

Миф 2-й

Если соседи согласились на то, что вы построите свой дом слишком близко к границе участков, такое строительство не является нарушением.

На самом деле

Если не соблюдены технические нормы, здание обретает статус «самоволки». И никакое нотариально заверенное согласие соседей тут не спасет (Определение Верховного Суда РФ от 17.02.2015 № 18-КГ14-200).

Итак, одной из следующих причин достаточно для того, чтобы администрация сочла дом самовольно построенным:

• если дом построен без разрешения (когда оно требуется по закону, но отметим, что начиная с 04.08.2018 разрешение на строительство для ИЖС отменено и заменено на уведомительную систему),
• если участок под домом не для строительства ИЖС, ЛПХ, дачного строительства или садоводства,
• если нарушены любые нормы (строительные, архитектурные, гигиенические и т.п.),
• если участок под домом не принадлежит застройщику – нет ни права собственности, ни договора аренды или безвозмездного пользования на него.

Что делает администрация с самоволками

Раньше местным властям в любом случае приходилось обращаться в суд, чтобы получить решение о сносе. Сейчас по суду нужно сносить только

• построенное на частных участках,
• зарегистрированное Росреестром в ЕГРН (едином реестре прав на недвижимое имущество).

«Самоволку» на муниципальной или государственной земле (например, если участок в аренде у застройщика) можно снести просто по решению администрации.

Причем обязанность снести возлагают на того, кто построил здание или на того, кто пользуется участком. На демонтаж постройки виновному в самовольном строительстве дают определенный срок — от 3-х до 12-и месяцев. Если же требование о сносе не выполнить, администрация разберет здание своими силами, но потом через суд взыщет с застройщика возмещение расходов на демонтаж.

Однако не любой проблемный дом можно сносить.

Какие самовольные дома нельзя сносить

Какую самоволку нельзя сносить, поясняют Гражданский кодекс, закон о введении его в действие и обязательные для нижестоящих судов разъяснения Верховного Суда РФ, Высшего арбитражного суда РФ (суд расформировали, но разъяснения действуют).

Не сносят самовольные постройки

• если единственный их недостаток – отсутствие разрешения на строительство, и оно не было получено из-за головотяпства управления архитектуры, хоть застройщик разрешение и запрашивал (либо нет разрешения на дом, построенный до 14.05.1998 2-14 все равно ,по каким причинам);
• если строительные, пожарные, санитарные и т.п. нарушения можно устранить;
• если право собственности на дом зарегистрировано до 01.09.2018, дом соответствует всем техническим нормам и расположен на участке, принадлежащем застройщику (находящему у него в собственности, аренде).

Как оформить самовольную постройку

Итак, у нас есть самовольно построенный дом ИЖС на принадлежащем застройщику участке. Предположим, администрации нет до него дела либо дом относится к категории домов, которые нельзя сносить.

Каковы дальнейшие действия застройщика? Как стать собственником этого здания?

Ответ дает ст. 222 Гражданского кодекса РФ — надо признать право собственности через суд. Что нужно сделать для признания права собственности:

• составить исковое заявление к ответчику – местной администрации, где пояснить, что постройка самовольная, но соответствует техническим нормам и возведена на собственном или арендованном участке под ИЖС (ЛПХ, дачу);
• приобщить к заявлению техплан на здание и план на землю, документ о праве застройщика на землю, градостроительное заключение о соответствии здания техническим нормам, квитанцию об оплате госпошлины;
• сдать заявление в суд, которому подведомственная территория нахождения самовольно построенного здания;
• после получения и вступления в силу решения о признании права собственности нужно зарегистрировать право собственника в Росреестре.