С 1 марта 2025 года строительство частных домов перейдет на эскроу-счета

строительство частных домов

С 1 марта 2025 года в России вступит в силу новый закон, регулирующий строительство частных домов через эскроу-счета. Этот механизм, уже успешно применяемый на рынке новостроек с 2019 года, теперь будет распространяться и на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Основная цель нововведения — защита покупателей от недобросовестных подрядчиков. При этом ипотека на строительство дома будет доступна только при использовании эскроу-счетов. Разбираемся, как это повлияет на рынок загородной недвижимости.

Основные положения закона

Согласно новому закону, деньги заказчика будут размещаться на специальных счетах эскроу до момента регистрации права собственности на построенный дом. Подрядчики будут строить дома за счет собственных средств или кредитов, а срок хранения средств на эскроу-счете не превысит шести месяцев с даты завершения строительства. В случае досрочного прекращения договора спорные ситуации будут решаться через соглашение или в суде. Важно отметить, что строить дома по новой схеме смогут только те застройщики, которые включены в Единый реестр.

Зачем это нужно?

Главная цель закона — защитить заказчиков от рисков, связанных с недобросовестными подрядчиками. Как отмечает вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк, подрядчики будут заинтересованы в своевременном завершении строительства, так как не получат деньги до регистрации права собственности. Средства на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 млн рублей, что минимизирует риски для заказчиков. Кроме того, заказчик сможет контролировать процесс регистрации права собственности, что исключает возможность одностороннего подписания актов.

Роман Родионцев, директор по развитию Est-a-Tet, считает, что нововведение положительно скажется на рынке ИЖС, так как оно ограничит деятельность недобросовестных игроков и повысит прозрачность сделок.

Влияние на цены

Переход на эскроу-счета может привести к удорожанию строительства частных домов. Антон Глушков, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), отмечает, что обслуживание кредитов при проектном финансировании обходится застройщикам дорого, что отражается на конечной стоимости жилья. По прогнозам экспертов, в 2025 году цены на частные дома могут вырасти на 10–12%. Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», добавляет, что доступность ИЖС может снизиться на ближайшие 1,5–2 года из-за высоких ключевых ставок.

Спрос на строительство частных домов

Несмотря на возможное удорожание, новая схема строительства будет пользоваться спросом у покупателей. Роман Родионцев подчеркивает, что механизм эскроу уже зарекомендовал себя на рынке новостроек, и потребители доверяют ему. Кроме того, ипотечные кредиты на строительство домов, включая семейную ипотеку, будут доступны только при использовании эскроу-счетов, что также стимулирует спрос.

Банкротства и сокращение предложения

Новый закон может привести к уходу с рынка мелких застройщиков, которые не смогут адаптироваться к новым условиям. Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль», отмечает, что останутся только крупные и средние компании, способные работать с эскроу-счетами. В краткосрочной перспективе это может привести к сокращению предложения, но в долгосрочной — к увеличению спроса благодаря повышению доверия со стороны покупателей.Одной из потенциальных проблем нового закона может стать так называемый потребительский экстремизм, когда заказчики отказываются подписывать акты приема-передачи даже при соответствии дома договору. Это может затруднить получение подрядчиками средств со счетов эскроу. Однако, как отмечает Наталья Романюк, законодатель уже работает над решением этой проблемы, разрабатывая правила приемки загородных домов.

Новый закон о строительстве частных домов через эскроу-счета призван повысить прозрачность и безопасность сделок на рынке ИЖС. Хотя в краткосрочной перспективе это может привести к удорожанию и сокращению предложения, в долгосрочной перспективе рынок станет более устойчивым и привлекательным для покупателей. Крупные застройщики, уже работающие с эскроу, смогут укрепить свои позиции, а мелкие игроки, вероятно, уйдут с рынка.