Рынок вторичной загородной недвижимости Подмосковья

Рынок вторичной загородной недвижимости Подмосковья: предложения и перспективы

Рынок вторичной загородной недвижимости Московской области сегодня заметно разделен на два сегмента: старую и новую «вторичку». К первой относятся дачные домики и дома для постоянного проживания в старых СНТ и деревнях. Ко второй – коттеджи и таунхаусы в «молодых» поселках.

Старые дома не пользуются особенным спросом, несмотря на то, что расположены в обжитых местах, поблизости от магазинов и остановок общественного транспорта. Причинами этого являются как нежелание покупателей мириться с небольшими площадями и низкими потолками, которые характерны для таких построек, так и завышение цены со стороны продавцов. Нежелание установить адекватную современным рыночным условиям цену, связанное, скорее всего с нематериальной ценностью дома для владельцев (строили «для себя», с любовью), приводит к тому, что объект долго не реализовывается.

Между тем, на продажу ликвидной вторичной недвижимости в Подмосковье (например, коттеджей новой постройки на Калужском, Новорижском направлениях) потребуется около двух месяцев. Если же сделать скидку около 20 %, то и меньше времени.

Важнейшую роль в формировании цены на «вторичку» оказывает расположение: близость от столицы и «престижность» направления, обусловленная загруженностью соответствующей трассы и экологической ситуацией в районе.

«Вторичка» старой постройки

Рассмотрим эту зависимость сначала в ситуации, где она наиболее ярко себя проявляет: в самых дешевых предложениях дачных домов старой постройки.

Сравнив эти цены со стоимостью земельных участков по области, мы увидим следующую закономерность.

В отдаленном Шатурском районе стоимость земельного участка составляет менее 1/3 от стоимости дачи в СНТ. Например, при цене в 690-700 тыс. на дачу в пос. Бакшеево Шатурского района, незастроенный участок примерно той же площади стоит в этом поселке около 200 тыс. руб. В одном же из ближайших к столице Люберецком районе на земельный участок приходится почти 1/2 стоимости всей дачи (земля 1200 тыс. руб., вся дача 2750 тыс. руб.). Чуть менее половины стоимости дачи составляет земля и в престижном Рузском районе (в деревне Марьино участок стоит 600 тыс. руб., при цене дачи в 1400 тыс. руб.).

Необходимо отметить, что старая «вторичка» отличается однообразием: увеличение цены на дом старой постройки может быть вызвано только наличием дополнительных удобств (например, если в СНТ или на сам участок проведен газ).

Вполне возможно, что некоторые покупатели рассматривают вариант купить дом на вторичном рынке как приобретение участка с домом «под снос»: такой вариант позволяет выбрать действительно обжитое место с развитой инфраструктурой, хороших соседей – а затем построить на месте старого домика полноценный коттедж.

Новые «вторичные» коттеджи и таунхаусы

Если говорить о новой «вторичке», то цена на современные коттеджи и таунхаусы со всеми удобствами не так зависима от близости к столице и престижности  района, как может показаться. Коттедж скромных размеров (120-140 кв.м) на участке 4-7 соток может стоить от 2-х до 16-и млн. руб. вне зависимости от расстояния до МКАД.

Есть варианты таунхаусов в благоустроенном поселке с успешно функционирующей эксплуатационной службой в 25 км от МКАД стоимостью 12,5 млн. руб., и в то же время предложения по коттеджам в 26 км от МКАД за 7,8 млн. руб., в 17 км от МКАД – за 6,8 млн. руб. И это при учете ,что таунхаусы позиционируются как более дешевый вариант ,чем коттеджи.

Это связано с несколькими особенностями новых вторичных объектов.

Во-первых, сегодня, в отличие от советских времен, крайне разнообразны материалы и технологии строительства (и, разумеется, каркасный дом будет стоить меньше строения из газобетонных блоков, а тот, в свою очередь, дешевле кирпичного коттеджа).

Во-вторых, предложения по вторичным домам могут относиться к поселкам разной степени благоустроенности, отличаться наличием или отсутствием общественного транспорта. На стадии вторичных продаж  имидж поселка, созданный в прошлом застройщиком, имеет куда меньшее значение, чем реально построенные детсады и магазины, поведенные дороги.

Наконец, в связи с тем, что удачные для организованной застройки места в окрестностях столицы давно разобраны, поселок может быть расположен в местности, где высоко поднимаются грунтовые воды, снижаются самолеты и т.п.

Элитная «вторичка»

Что же касается элитной «вторички», то она представляет собою уникальные объекты, разбросанные по всей области. Если нахождение на Рублево-Успенском шоссе по умолчанию в 2-3 раза повышает стоимость любого дома, то цена на коттедж в 300-500 млн. в не столь престижном районе обычно обусловлена его особенностями (большая площадь дома и участка, оформленный профессиональными дизайнерами сад, наличие собственного пруда и т.п.). Т

То есть, при прочих равных показателях дом в 20-километровой зоне Рублево-Успенского шоссе будет однозначно дороже коттеджа за пределами этой элитной местности. Таким образом, стоимость элитной недвижимости в Подмосковье также очень зависима от престижности района и статуса поселка, где расположено вторичное жилье.