Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Рыночная стоимость – расчетная величина, которая необходима землевладельцам не сама по себе, но только в особых ситуациях, возникающих в правовом поле. Роль рыночной оценки для права в том, что она определяет реальную цену земли, без учета сверхзапросов или скидок продавца, комиссионных риэлтора. Посмотрим, когда необходима рыночная стоимость и каким путем ее можно установить.

Оценка рыночной стоимости земельных участков: когда нужна

Узнать рыночную стоимость земли ее собственнику необходимо в следующих случаях:

• Вступление в наследство (госпошлина нотариуса вычисляется из рыночной оценки). Хотя здесь возможен расчет госпошлины из кадастровой стоимости участка, теоретически соответствующего рыночной. Но необходимо учесть, что кадастровая стоимость зачастую завышена, поэтому стоит примерно подсчитать, что выйдет наследнику дороже – завышенная госпошлина по кадастровой стоимости или оплата рыночной оценки для вычисления реальной стоимости земли.
• Оплата госпошлины в суд, если подается иск об истребовании участка из чужого незаконного владения, его разделе, выделении из него части.
• Изъятие земельного участка для государственных/муниципальных нужд (для расчета компенсации). По идее оплатить оценку здесь должны сами изымающие землю органы, но в случае сомнений в ее объективности рекомендуется провести независимую экспертизу стоимости участка у другого оценщика.
• Для снижения земельного налога (существует процедура снижения кадастровой стоимости по результатам проведенной для данного участка оценки рыночной стоимости).
• Для представления в банк в качестве залога по кредиту (банк дает в долг сумму, составляющую не более 80 % стоимости залогового имущества)

Методики расчета рыночной стоимости земельного участка

Принципы и методы оценки земли утверждены Министерством имущественных отношений РФ в 2002 г.

Итак, принципами оценки являются

• Полезность (способность удовлетворять потребности покупателя);
• Принцип спроса и предложения;
• Принцип замещения (стоимость должна быть сопоставимой со стоимостью объекта аналогичной полезности);
• Принцип изменения (стоимость устанавливается только на конкретную дату, т.к. все время меняется);
• Принцип внешнего влияния (учитываются размещение и рядом находящиеся объекты);
• Принцип эффективного использования (учитывается выгода от использования участка наиболее рациональным способом, даже, если не момент оценки он используется по-другому).

Методы оценки:

• Сравнение продаж (оценщик выделяет признаки участка и находит в числе выставленных на продажу участков сходные по признакам, учитывает их цену);
• Выделение (применяется для оценки застроенных участков, в связи с чем использует выделение элементов объекта и самостоятельное их рассмотрение по всем признакам, самостоятельное сравнение с аналогами);
• Распределение (также для застроенных участков, предполагает анализ информации о доле цены конкретно земли в цене всего участка с постройками);
• Капитализация земельной ренты (основан на расчете дохода от участка;
• Метод остатка (стоимость земли вычисляется путем исключения стоимости допустимых, но еще не сделанных на участке улучшений, например, коммунальных сетей, построек);
• Метод предполагаемого использования (для участков, способных принести прямой доход, вычисляются стоимость необходимых улучшений, риски инвестирования и т.п.).

Методики расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка

Если земля находится не в собственности, а в аренде, особенно под постройками, банки обычно требуют оформить залог недвижимости и права аренды земли под таковой.

Методы оценки в данном случае используются те же самые, что и при оценке участка в собственности, однако в общую картину добавляются «арендные» факторы: срок договора, его цена, обременение права аренды или участка чужими правами и т.п.

Принципами оценки права аренды земли являются

• Принцип ожидания (предполагаются доходы с участка за время действия договора аренды);
• Принцип эффективного использования (учитываются доходы, полученные при наиболее эффективном использовании).

Кто вправе производить оценку земли

Оценщик – квалифицированный специалист, который обязательно

• числится в саморегулируемой организации оценщиков (СРО),
• застраховал свою ответственность на случай причинения ущерба заказчику.

С 1 июля 2017 г. оценщик сможет проводить оценку лишь по направлениям, указанным в его квалификационном аттестате.

Оценщик обязательно должен заключить с заказчиком письменный договор, содержание которого четко определено законом «Об оценочной деятельности в РФ» (например, туда обязательно включается описание объекта оценки и вид стоимости, которую оценщик должен рассчитать, название СРО).

По результатам работы оценщик предоставляет заказчику отчет: пронумерованный, прошитый, подписанный оценщиком, скрепленный его печатью (или печатью организации, где он работает).

Оценка земли, сделанная в соответствии с законом, не может быть оспорена, если ее результаты не обязательны для оспаривающего. Например, администрация поселения, изымающая землю, может оспорить результаты рыночной оценки, а банк, берущий землю в залог – нет. Дело в том, что администрация обязана уплатить за конкретную землю рыночную стоимость, а банк свободен в своей кредитной политике и может вообще не заключать договор залога данной земли.

Таким образом, оценка рыночной стоимости земельного участка или права его аренды выясняется специалистом-оценщиком по заданию заказчика. Ценность рыночной оценки – в ее объективности и возможности использовать отчет об оценке как подтверждение адекватности стоимости участка в гражданско-правовых спорах, конфликтах с госорганами либо для целей расчета госпошлины, а также для того, чтобы приобрести квартиру, так как собственник квартиры также становится собственником части земельного участка под многоквартирным жилым домом. Купить квартиру в СЗАО в Москве, к примеру, можно и самому, и с помощью специалистов, но собственность на долю земельного участка оформить придется. 

Рыночная стоимость – расчетная величина, которая необходима землевладельцам не сама по себе, но только в особых ситуациях, возникающих в правовом поле. Роль рыночной оценки для права в том, что она определяет реальную цену земли, без учета сверхзапросов или скидок продавца, комиссионных риэлтора. Посмотрим, когда необходима рыночная стоимость и каким путем ее можно установить.

Оценка рыночной стоимости земельных участков: когда нужна

Узнать рыночную стоимость земли ее собственнику необходимо в следующих случаях:

• Вступление в наследство (госпошлина нотариуса вычисляется из рыночной оценки). Хотя здесь возможен расчет госпошлины из кадастровой стоимости участка, теоретически соответствующего рыночной. Но необходимо учесть, что кадастровая стоимость зачастую завышена, поэтому стоит примерно подсчитать, что выйдет наследнику дороже – завышенная госпошлина по кадастровой стоимости или оплата рыночной оценки для вычисления реальной стоимости земли.
• Оплата госпошлины в суд, если подается иск об истребовании участка из чужого незаконного владения, его разделе, выделении из него части.
• Изъятие земельного участка для государственных/муниципальных нужд (для расчета компенсации). По идее оплатить оценку здесь должны сами изымающие землю органы, но в случае сомнений в ее объективности рекомендуется провести независимую экспертизу стоимости участка у другого оценщика.
• Для снижения земельного налога (существует процедура снижения кадастровой стоимости по результатам проведенной для данного участка оценки рыночной стоимости).
• Для представления в банк в качестве залога по кредиту (банк дает в долг сумму, составляющую не более 80 % стоимости залогового имущества)

Методики расчета рыночной стоимости земельного участка

Принципы и методы оценки земли утверждены Министерством имущественных отношений РФ в 2002 г.

Итак, принципами оценки являются

• Полезность (способность удовлетворять потребности покупателя);
• Принцип спроса и предложения;
• Принцип замещения (стоимость должна быть сопоставимой со стоимостью объекта аналогичной полезности);
• Принцип изменения (стоимость устанавливается только на конкретную дату, т.к. все время меняется);
• Принцип внешнего влияния (учитываются размещение и рядом находящиеся объекты);
• Принцип эффективного использования (учитывается выгода от использования участка наиболее рациональным способом, даже, если не момент оценки он используется по-другому).

Методы оценки:

• Сравнение продаж (оценщик выделяет признаки участка и находит в числе выставленных на продажу участков сходные по признакам, учитывает их цену);
• Выделение (применяется для оценки застроенных участков, в связи с чем использует выделение элементов объекта и самостоятельное их рассмотрение по всем признакам, самостоятельное сравнение с аналогами);
• Распределение (также для застроенных участков, предполагает анализ информации о доле цены конкретно земли в цене всего участка с постройками);
• Капитализация земельной ренты (основан на расчете дохода от участка;
• Метод остатка (стоимость земли вычисляется путем исключения стоимости допустимых, но еще не сделанных на участке улучшений, например, коммунальных сетей, построек);
• Метод предполагаемого использования (для участков, способных принести прямой доход, вычисляются стоимость необходимых улучшений, риски инвестирования и т.п.).

Методики расчета рыночной стоимости права аренды земельного участка

Если земля находится не в собственности, а в аренде, особенно под постройками, банки обычно требуют оформить залог недвижимости и права аренды земли под таковой.

Методы оценки в данном случае используются те же самые, что и при оценке участка в собственности, однако в общую картину добавляются «арендные» факторы: срок договора, его цена, обременение права аренды или участка чужими правами и т.п.

Принципами оценки права аренды земли являются

• Принцип ожидания (предполагаются доходы с участка за время действия договора аренды);
• Принцип эффективного использования (учитываются доходы, полученные при наиболее эффективном использовании).

Кто вправе производить оценку земли

Оценщик – квалифицированный специалист, который обязательно

• числится в саморегулируемой организации оценщиков (СРО),
• застраховал свою ответственность на случай причинения ущерба заказчику.

С 1 июля 2017 г. оценщик сможет проводить оценку лишь по направлениям, указанным в его квалификационном аттестате.

Оценщик обязательно должен заключить с заказчиком письменный договор, содержание которого четко определено законом «Об оценочной деятельности в РФ» (например, туда обязательно включается описание объекта оценки и вид стоимости, которую оценщик должен рассчитать, название СРО).

По результатам работы оценщик предоставляет заказчику отчет: пронумерованный, прошитый, подписанный оценщиком, скрепленный его печатью (или печатью организации, где он работает).

Оценка земли, сделанная в соответствии с законом, не может быть оспорена, если ее результаты не обязательны для оспаривающего. Например, администрация поселения, изымающая землю, может оспорить результаты рыночной оценки, а банк, берущий землю в залог – нет. Дело в том, что администрация обязана уплатить за конкретную землю рыночную стоимость, а банк свободен в своей кредитной политике и может вообще не заключать договор залога данной земли.

Таким образом, оценка рыночной стоимости земельного участка или права его аренды выясняется специалистом-оценщиком по заданию заказчика. Ценность рыночной оценки – в ее объективности и возможности использовать отчет об оценке как подтверждение адекватности стоимости участка в гражданско-правовых спорах, конфликтах с госорганами либо для целей расчета госпошлины, а также для приобретения квартиры. Ведь собственник квартиры является также и собственником части земельного участка под многоквартирным жилым домом. Купить квартиру в СЗАО в Москве, к примеру, можно самому либо с помощью специалистов, но оформить собственность на долю земельного участка все равно придется!