Налог с продажи квартиры в 2025 году: что изменилось и как правильно рассчитать НДФЛ

С 2025 года в России вступают в силу изменения в налогообложении доходов физических лиц (НДФЛ), которые затронут и сделки с недвижимостью. Теперь налоговая ставка будет зависеть от суммы дохода, полученного от продажи квартиры. В статье разберем, как правильно рассчитать налог, кто имеет право на льготы и в каких случаях платить НДФЛ не придется.

Новые ставки НДФЛ с 2025 года

С 1 января 2025 года вводится прогрессивная шкала налогообложения для доходов физических лиц. Это означает, что ставка НДФЛ при продаже недвижимости будет зависеть от суммы дохода:

• 13% — если доход от продажи не превышает 2,4 млн рублей;
• 15% — если доход превышает 2,4 млн рублей.

При этом налог рассчитывается не с полной суммы продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры. Это позволяет уменьшить налоговую базу, если недвижимость была приобретена дороже или по сопоставимой цене.
Когда нужно платить налог с продажи квартиры? Обязанность уплаты НДФЛ возникает, если квартира находилась в собственности менее установленного срока владения: 3 года — если недвижимость получена по наследству, в дар от близких родственников, по договору ренты или приватизирована; 5 лет — во всех остальных случаях. Если срок владения превышает указанные периоды, налог платить не нужно. Также освобождаются от НДФЛ семьи с двумя и более детьми, если вырученные от продажи средства будут направлены на улучшение жилищных условий.

Как рассчитать налог?

Для расчета НДФЛ необходимо:

Определить доход от продажи квартиры.

Вычесть из этой суммы расходы на приобретение недвижимости (если они документально подтверждены). Применить налоговую ставку (13% или 15%) к полученной разнице. Пример: Квартира была куплена за 5 млн рублей, а продана за 7 млн рублей. Налоговая база составит 2 млн рублей (7 млн – 5 млн). Если доход не превышает 2,4 млн рублей, налог составит 13% от 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей.

Как уменьшить налог?

Российское законодательство предусматривает несколько способов снижения налоговой нагрузки:

Имущественный вычет

Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 1 млн рублей. Например, если квартира продана за 6 млн рублей, налог будет рассчитываться с 5 млн рублей.

Вычет на расходы при покупке

Если вы можете подтвердить расходы на приобретение недвижимости (договор купли-продажи, чеки, выписки), налоговая база уменьшается на эту сумму.

Освобождение от налога

Если доход от продажи квартиры не превышает 1 млн рублей, НДФЛ платить не нужно.

Новые правила с 2025 года

С 2025 года регионы получат право увеличивать коэффициент, применяемый к кадастровой стоимости при расчете налога. Сейчас минимальный доход для налогообложения определяется как 70% от кадастровой стоимости. Однако с нового года региональные власти смогут повысить этот коэффициент до 100%. Это означает, что налоговая база может быть рассчитана исходя из полной кадастровой стоимости.

Когда налог платить не нужно?

• НДФЛ не уплачивается в следующих случаях:
• Квартира находилась в собственности более 3 или 5 лет;
• Доход от продажи не превышает 1 млн рублей;

Недвижимость продана по цене, равной или ниже стоимости приобретения, при условии, что эта сумма составляет не менее 70% кадастровой стоимости; Продажа осуществляется семьей с двумя и более детьми, а вырученные средства направляются на улучшение жилищных условий.

Как подать декларацию?

После продажи квартиры необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Сделать это можно онлайн через личный кабинет на сайте ФНС. Если налоговая база не покрыта вычетами, уплатить НДФЛ нужно до 15 июля.

Важные нюансы

Не стоит занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Налоговые органы сравнивают указанную сумму с кадастровой стоимостью. Одновременно применять схему «доходы минус расходы» и имущественный вычет в 1 млн рублей нельзя. Необходимо выбрать наиболее выгодный вариант. С 2025 года налоговая система станет более гибкой, но и более сложной. Чтобы избежать ошибок и минимизировать налоговую нагрузку, рекомендуется заранее изучить все нюансы или обратиться за консультацией к специалистам.