Межевание и кадастровый учет — нужны ли на даче?

Межевание и кадастровый учет — нужны ли на даче?

Современная загородная застройка предполагает размежевание участков еще застройщиком дома. Если же вы хотите попасть в стародачный поселок, унаследовали дачу от родных, сами построили ее в советские годы, велика вероятность, что дачный участок – немежеванный и не стоит на кадастровом учете. Встает вопрос, нужно ли проводить эти процедуры.

Обязан ли собственник участка по закону делать межевание

Если говорить о дачах, приобретенных до 1998 г., то зарегистрировать право на земельный участок в Росреестре можно и без межевания. Потому что межевание нужно только для кадастрового учета, а регистрировать участки, приобретенные до 1998 г., можно без кадастрового учета (п. 5 ч. 4 ст. 14 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Просто владелец земли пишет заявление в МФЦ или Росреестре и сдает свои документы на земельный участок. Это могут быть (ст. 49 закона «О госрегистрации прав»)

• госакт на землю (на собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное бессрочное пользование);
• выписка из похозяйственной книги (только для участков ЛПХ);
• любой другой документ о получении участка (например, свидетельство о праве на наследство)

Кроме того, нужно будет оплатить госпошлину (1000 руб., если земля относится к землям поселений, 175 руб., если дачи стоят на сельхозземле).

Итак, делать межевание на старом дачном участке (полученном до 1998 г.) обязать собственника никто не может.

Чем рискует собственник, который не стал делать межевание

Предположим, вы решили сэкономить на межевании и либо оформили свое право в Росреестре, либо просто пользуетесь старыми документами на землю (все госакты и прочие бумаги, разумеется, действительны и сейчас).

Риск в такой ситуации касается в основном межевого спора с соседями. Этот спор может существовать перманентно в течение многих лет или возникнуть, когда соседи начнут межевание и позовут вас согласовать границы у кадастрового инженера.

В таких случаях суды, определяя границу, опираются на 2 важнейших момента

• фактические границы участков, которые сложились за время их существования;
• сведения государственного кадастра недвижимости.

Как доказать соответствие границ кадастру? Это возможно только, если участок межеванный и точно установлен в пространстве. Нужно всего-то принести выписку из Росреестра (стоит 750 руб., см. Приложение №N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291 )

Как доказать фактическую границу? Здесь придется сопоставить расположение надворных построек с границами участка (скорее всего, путем заказа дорогой судебной экспертизы), привести в суд свидетелей, представить старые документы о планировке дачного поселка.

Намного сложнее и дороже, не правда ли?

В итоге владельцу немежеванного участка будет трудно доказать, что сосед покушается на его землю, сдвигая границу участка.

Спорить или не спорить с соседом при межевании его участка

Наконец, предположим вы решили не спорить с соседями и не пошли в суд устанавливать границу между участками.

Если вы не только пренебрегли межеванием, но не оформили право собственности в Росреестре, то кадастровый инженер сможет спокойно оставить соседский участок в предложенных соседом границах. Даже при ваших письменных возражениях

Почему так? Да дело в том, что при кадастровых работах согласовывать измененную границу участка нужно только с тем смежным землепользователем, чей участок числится в ЕГРН (подп. 1 п. 3 ст. 39 закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ). А ваш, скорее всего, не числится.

Вы не явились согласовывать границы или не смогли заявить мотивированное возражение? Границы соседа тоже считаются согласованными – просто сведения о вашем уведомлении и неявке на согласование будут приложены к техплану соседского участка (п. 3 ст. 40 закона «О кадастровой деятельности»).

Итак, в случае конфликта со смежным землевладельцем по меже – вне зависимости перенесете ли вы дело в суд или нет – мы ступаем на болотистую почву юридических вопросов, связанных с процедурами межевания, доказыванием своих прав и т.п.

А можно просто сделать межевание своего участка первым, опередив соседа, затем поставить участок на кадастровый учет — и в случае межевого спора у вас будет явное преимущество.

Таким образом, межевание и кадастровый учет — для старых участков необязательные процедуры. Однако нужно учесть, что без точных границ, установленных современными методами межевания, будет крайне сложно и дорого защитить свои права в межевом споре.