Внедрение эскроу отразится на стоимости новостроек

Каким образом внедрение счетов эскроу отразится на стоимости «первички»? Каким образом внедрение счетов эскроу отразится на стоимости «первички»?

Каким образом внедрение счетов эскроу отразится на стоимости «первички»?

В России уже давно обсуждается реформа в сфере строительства, связанная с переходом к новым формам финансирования возведения жилья. Переход к новым программам многих пугает, поскольку большинство девелоперов уверены, что это повлечёт полное упразднение системы долевого строительства и продажу жилья на этапе возведения дома в принципе. С другой стороны, подобная практика уже давно успешно осуществляется за рубежом.

Содержание:

  1. Вступительная часть.
  2. Чего опасаются застройщики и инвесторы?
  3. В чём суть нововведений? Как будет работать система специальных счетов и эскроу?
  4. Как это отразится на стоимости жилья?
  5. Заключительная часть.

Кого это коснётся?

Сегодня в подавляющем большинстве граждане отдают предпочтение именно приобретению квартир на первичном рынке. Из статистических сведений становится понятно, что спрос на жильё на «первичке» составляет 540 миллионов квадратных метров. При этом 65% из них – это договоры долевого участия (далее – ДДУ). Другими словами, отказ работать с подобным спросом – это верх расточительства.

Не является секретом и тот факт, что инвестиционный спрос составляет около 20% от общего объёма продаж новостроек. Проще говоря, инвестиции при строительстве жилья на ранних стадиях в среднем приносят от 20 до 30% прибыли. Замелькавшие на горизонте реформы порождают опасения, что в итоге исчезнет и инвестиционная прибыль.

По этой причине среди застройщиков и инвесторов наблюдается лёгкая паника. Первые стремятся открыть как можно больше проектов, а вторые – успеть в них поучаствовать. В общем, ситуация напоминает попытку впрыгнуть в последний вагон отправляющегося со станции поезда. За первых пять месяцев 2018 года (по сравнению с аналогичным периодом предыдущего) количество заключённых ДДУ увеличилось с 252 до 283 тысяч, что составляет 12%.

На самом же деле вспыхнувшая истерия среди застройщиков и инвесторов необоснованна, особенно если вникнуть в суть предстоящих изменений.

Как это будет работать?

Дело в том, что после 1 июля 2019 года исчезнет ДДУ в старом виде. Новая форма договора будет отличаться тем, что в сделке будут участвовать три стороны: застройщик, инвестор (дольщик) и банк. На сегодняшний день в сделке только два участника: инвестор и застройщик. Поэтому застройщики сегодня практически всегда имеют возможность бесплатно пользоваться деньгами своих инвесторов.



Но по новой формуле инвестирования подобного больше не будет, поскольку в сделку включается ещё один участник – банк. Кредитно-финансовые учреждения станут не просто активными участниками строительного проекта, но третьей, контролирующей, стороной.


Если говорить более конкретно, то согласно положениям новой редакции закона 214-ФЗ, сотрудничество между застройщиком и инвестором будет осуществляться:

- с использованием системы эскроу-счетов;
- специального счёта. 


Следует отметить, что, как и это делалось ранее, оба варианта подразумевают привлечение денег инвестора, но уже в несколько изменённой форме.

Принцип использования специального счёта предполагает использование застройщиком единого расчётного счёта, предназначенного как для зачисления средств, так и для финансирования затрат на строительство. При этом банк получает право контроля над целевым использованием средств со спецсчёта.

Если говорить об эскроу-счетах, то суть системы заключается в том, что денежные средства инвестора будут депонированы на счёте в банке. Застройщик же получит к ним доступ лишь только после выполнения договорных обязательств (т. е. после фактического завершения строительства). 

Для каждого из инвесторов предполагается открыть отдельные блокированные счета, на которые они и будут частями (или одноразово) вносить средства. 

Застройщику же для финансирования текущих расходов придётся оформлять кредит. И только после введения дома в эксплуатацию средства со счетов инвесторов будут направлены на погашение кредита, а их остаток – зачислен на счёт застройщика.

Как отмечают специалисты, для всех сторон сделки более удачным вариантом будет использование эскроу-счетов. К слову, именно на данный вариант в большей степени и опираются нововведения. По разрабатываемым планам, к концу 2020 года следует добиться того, чтобы 95% всех заключаемых ДДУ предусматривали использование именно эскроу-счетов.

Эта формула проведения взаиморасчётов будет выгодна и застройщикам. Так, они смогут получить финансирование в виде относительно дешёвого кредита, поскольку большая часть займа будет обеспечена деньгами инвесторов, хранящимися на счетах. 

Подобная схема должна стимулировать застройщика в более сжатые строки возвести объект и сдать его в эксплуатацию, поскольку чем раньше будет погашен кредит, тем скорее остаток средств дольщиков поступит в его распоряжение.

Инвесторы по-прежнему сохранят за собой право покупать жилье на любом этапе его возведения. А ещё они получают дополнительные гарантии на случай, если по каким-либо причинам застройщик не сможет исполнить взятые на себя обязательства.

Что будет с ценами?

Единственный нерешенный вопрос относительно новой системы сотрудничества – это стоимость на жильё в новостройке. Как бы то ни было, система приведёт к тому, что застройщики потеряют часть чистой прибыли. Поэтому вполне оправданы опасения, что строительные компании попытаются решить свой вопрос путём завышения стоимости жилья, что приведёт к значительному скачку цен. 

Хотя тот факт, что заём, выдаваемый строительной фирме, будет обеспечен средствами инвесторов, даёт застройщику основание рассчитывать на доступ к кредитным ресурсам на более мягких условиях. К примеру, если при использовании специального счёта в банке кредит под застройку будет выдан под 11% годовых, то при использовании эскроу-счетов этот показатель составит что-то около 5.

В заключение

Учитывая вышеизложенное, эксперты прогнозируют, что значительного скачка цен на недвижимость по причине введения эскроу-счетов произойти не должно. Куда более вероятно, что цены взлетят из-за ажиотажа на жильё в силу ожидания грядущих перемен. Когда же спрос будет насыщен и ажиотаж спадёт, цены на недвижимость опять стабилизируются. Период дестабилизации будет лучше попросту переждать.

Комментарии и отзывы

Все отзывы(0)