Внедрение эскроу отразится на стоимости новостроек

Каким образом внедрение счетов эскроу отразится на стоимости «первички»?

Каким образом внедрение счетов эскроу отразится на стоимости «первички»?

В России уже давно обсуждается реформа в сфере строительства, связанная с переходом к новым формам финансирования возведения жилья. Переход к новым программам многих пугает, поскольку большинство девелоперов уверены, что это повлечёт полное упразднение системы долевого строительства и продажу жилья на этапе возведения дома в принципе. С другой стороны, подобная практика уже давно успешно осуществляется за рубежом.

Содержание:

1. Вступительная часть.

2. Чего опасаются застройщики и инвесторы?

3. В чём суть нововведений? Как будет работать система специальных счетов и эскроу?

4. Как это отразится на стоимости жилья?

5. Заключительная часть.

Кого это коснётся?

Сегодня в подавляющем большинстве граждане отдают предпочтение именно приобретению квартир на первичном рынке. Из статистических сведений становится понятно, что спрос на жильё на «первичке» составляет 540 миллионов квадратных метров. При этом 65% из них – это договоры долевого участия (далее – ДДУ). Другими словами, отказ работать с подобным спросом – это верх расточительства.

Не является секретом и тот факт, что инвестиционный спрос составляет около 20% от общего объёма продаж новостроек. Проще говоря, инвестиции при строительстве жилья на ранних стадиях в среднем приносят от 20 до 30% прибыли. Замелькавшие на горизонте реформы порождают опасения, что в итоге исчезнет и инвестиционная прибыль.

По этой причине среди застройщиков и инвесторов наблюдается лёгкая паника. Первые стремятся открыть как можно больше проектов, а вторые – успеть в них поучаствовать. В общем, ситуация напоминает попытку впрыгнуть в последний вагон отправляющегося со станции поезда. За первых пять месяцев 2018 года (по сравнению с аналогичным периодом предыдущего) количество заключённых ДДУ увеличилось с 252 до 283 тысяч, что составляет 12%.

На самом же деле вспыхнувшая истерия среди застройщиков и инвесторов необоснованна, особенно если вникнуть в суть предстоящих изменений.

Как это будет работать?

Дело в том, что после 1 июля 2019 года исчезнет ДДУ в старом виде. Новая форма договора будет отличаться тем, что в сделке будут участвовать три стороны: застройщик, инвестор (дольщик) и банк. На сегодняшний день в сделке только два участника: инвестор и застройщик. Поэтому застройщики сегодня практически всегда имеют возможность бесплатно пользоваться деньгами своих инвесторов.

Но по новой формуле инвестирования подобного больше не будет, поскольку в сделку включается ещё один участник – банк. Кредитно-финансовые учреждения станут не просто активными участниками строительного проекта, но третьей, контролирующей, стороной.

Если говорить более конкретно, то согласно положениям новой редакции закона 214-ФЗ, сотрудничество между застройщиком и инвестором будет осуществляться:

- с использованием системы эскроу-счетов;
- специального счёта. 

Следует отметить, что, как и это делалось ранее, оба варианта подразумевают привлечение денег инвестора, но уже в несколько изменённой форме.

Принцип использования специального счёта предполагает использование застройщиком единого расчётного счёта, предназначенного как для зачисления средств, так и для финансирования затрат на строительство. При этом банк получает право контроля над целевым использованием средств со спецсчёта.

Если говорить об эскроу-счетах, то суть системы заключается в том, что денежные средства инвестора будут депонированы на счёте в банке. Застройщик же получит к ним доступ лишь только после выполнения договорных обязательств (т. е. после фактического завершения строительства). 

Для каждого из инвесторов предполагается открыть отдельные блокированные счета, на которые они и будут частями (или одноразово) вносить средства. 

Застройщику же для финансирования текущих расходов придётся оформлять кредит. И только после введения дома в эксплуатацию средства со счетов инвесторов будут направлены на погашение кредита, а их остаток – зачислен на счёт застройщика.

Как отмечают специалисты, для всех сторон сделки более удачным вариантом будет использование эскроу-счетов. К слову, именно на данный вариант в большей степени и опираются нововведения. По разрабатываемым планам, к концу 2020 года следует добиться того, чтобы 95% всех заключаемых ДДУ предусматривали использование именно эскроу-счетов.

Эта формула проведения взаиморасчётов будет выгодна и застройщикам. Так, они смогут получить финансирование в виде относительно дешёвого кредита, поскольку большая часть займа будет обеспечена деньгами инвесторов, хранящимися на счетах. 

Подобная схема должна стимулировать застройщика в более сжатые строки возвести объект и сдать его в эксплуатацию, поскольку чем раньше будет погашен кредит, тем скорее остаток средств дольщиков поступит в его распоряжение.

Инвесторы по-прежнему сохранят за собой право покупать жилье на любом этапе его возведения. А ещё они получают дополнительные гарантии на случай, если по каким-либо причинам застройщик не сможет исполнить взятые на себя обязательства.

Что будет с ценами?

Единственный нерешенный вопрос относительно новой системы сотрудничества – это стоимость на жильё в новостройке. Как бы то ни было, система приведёт к тому, что застройщики потеряют часть чистой прибыли. Поэтому вполне оправданы опасения, что строительные компании попытаются решить свой вопрос путём завышения стоимости жилья, что приведёт к значительному скачку цен. 

Хотя тот факт, что заём, выдаваемый строительной фирме, будет обеспечен средствами инвесторов, даёт застройщику основание рассчитывать на доступ к кредитным ресурсам на более мягких условиях. К примеру, если при использовании специального счёта в банке кредит под застройку будет выдан под 11% годовых, то при использовании эскроу-счетов этот показатель составит что-то около 5.

В заключение

Учитывая вышеизложенное, эксперты прогнозируют, что значительного скачка цен на недвижимость по причине введения эскроу-счетов произойти не должно. Куда более вероятно, что цены взлетят из-за ажиотажа на жильё в силу ожидания грядущих перемен. Когда же спрос будет насыщен и ажиотаж спадёт, цены на недвижимость опять стабилизируются. Период дестабилизации будет лучше попросту переждать.