Долевое строительство 2020 - изменения в связи с карантином

Долевое строительство 2020 - изменения в связи с карантином

Из-за коронавируса застройщики получили ряд льгот. Цель последних – уберечь рынок строительства жилья и застройщиков во время карантина от падения и череды банкротств. Соответствующее постановление Правительства РФ размещено в открытом доступе на официальном интернет-портале правовой информации. Ниже мы рассмотрим основные его положения, направленные в помощь долевому строительству-2020.

С неустойкой и штрафами повременят

Во-первых, отменили штрафы и неустойку, которые в обычных условиях должны платить застройщики участникам долевого строительства за задержку сдачи дома.

Разумеется, это временно: пока на период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021. Если строительная компания в этот отрезок времени затянет со сдачей дома, то дольщик не сможет потребовать уплаты неустойки.

Главное, объект должен быть готов до наступления 2021 года, потому что после этой даты, предположительно, «штрафные каникулы» закончатся.

Напомним, что по закону застройщик за несвоевременное исполнение обязательств по сдаче дома перед дольщиком обязан уплатить в пользу последнего неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Данные ограничения касаются и убытков, которые застройщик должен возместить участнику долевого строительства в части, не покрытой неустойкой. При их расчете не принимаются во внимание убытки, вызванные введением режима повышенной готовности или ЧС на территории нахождения объекта строительства, а также убытки, возникшие в период с 03.04.2020 до 01.01.2021. Есть и еще одно послабление в данной области: если требования о возмещении убытков были предъявлены строительной компании до 03.04.2020, то по их уплате предоставляется отсрочка до 01.01.2021.

Сдачу дома можно задержать и не попасть в реестр долгостроев

Во-вторых, сдачу дома можно задержать на более длительный срок и при этом объект не попадет в реестр долгостроев.

Раньше, до пандемии, если застройщик задерживал строительство и не сдавал дом дольше, чем в течение полугода с обещанного срока, то такой дом вносился в реестр неблагонадежных объектов.

Зачем нужен этот реестр? После внесения в него объекта, дольщик получает определенные права. Например, это может быть помощь от местных или федеральных властей. Могут быть выделены готовые квартиры из регионального поддерживающего фонда жилья, может быть предложено софинансирование добросовестного застройщика, который достроит проблемный объект, или предоставление ему земельного участка под строительство и т.д.

Кроме того, дольщик может в принципе обойтись без значительных финансовых потерь. Например, если разместит средства за покупку жилья на эскроу-счете в банке. В этой ситуации если объект будет признан долгостроем, дольщик вернет себе эти деньги и сможет их использовать по своему усмотрению. В т.ч. на покупку новой квартиры.

Застройщик же, чей объект признан долгостроем, в свою очередь получает ряд проблем. И одна из главных – фактическая невозможность продать объект с запятнанной репутацией.

В настоящий момент, чтобы не попасть в этот «черный список», сдача дома может быть задержана хотя и более чем на 6 месяцев, но в любом случае обязательство перед дольщиком должно быть исполнено не позднее 31 декабря 2020 года.

Например, дом должен был быть сдан в апреле 2020 года, а по факту его сдача произошла только в ноябре.

Не будь «антикоронавирусных» мер поддержки строительства, этот объект попал бы в список проблемных со всеми вытекающими последствиями. Однако с учетом нынешних реалий и изменений в законодательстве, такой негативный для застройщика исход случится, если он не сдаст дом до 1 января 2021 года.

Какие при этом риски возникают у дольщика?

Если сделка заключалась по новым правилам с использованием эскроу-счета, то финансовые риски минимальные. Пока застройщик не сдаст объект, деньги он не получает.

Для того, чтобы банк перевел размещенные на этом спецсчете средства покупателя в пользу строительной компании, застройщик должен передать готовое жилье этому покупателю. Свершение данного факта доказывается посредством представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и свидетельства о праве собственности на жилье.

Использование эскроу-счета поможет и в том случае, если застройщик не сумеет справиться с кризисом и будет в дальнейшем признан банкротом. Тем дольщикам, которые совершали сделки без применения упомянутого выше спецсчета, поможет Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (если застройщик уплачивал туда взносы).

Как коронавирус повлиял на рынок жилья и почему ему необходима поддержка?

Необходимость принятия таких беспрецедентных мер была связана с негативных влиянием на строительный бизнес сразу нескольких факторов.

Трудовой ресурс на карантине

Например, проблемы с трудовыми ресурсами. Значительная часть работников, трудящихся на стройках – это лица, пребывающие в Россию из других государств (в основном – из бывших союзных республик Советского Союза). Сейчас, когда международные границы закрыты, строительные фирмы не могут пополнить ряды своих специалистов. Это, в свою очередь, «тормозит» процесс возведения объектов. Хотя во время карантина застройщики и имеют право продолжать работы, но не всегда у них имеется достаточный трудовой ресурс для этого. Также не стоит сбрасывать со счетов те печальные случаи (к счастью, единичные), когда строительство объекта пришлось заморозить из-за вспышки коронавируса на стройке.

Поставки материалов затруднены

Другая причина – проблемы с поставщиками. Дома строятся не из воздуха, для отделки также нужны материалы. Учитывая проблемы с трансграничным перемещением между странами (а иногда и между регионами на российской территории), болезненным становится вопрос с закупом и поставками расходных материалов. И да, у самих поставщиков также могут быть задержки в работе со своими поставщиками – и так далее по цепочке.

Что со спросом на жилье?

Третья причина – падение спроса на жилье. А, значит, нехватка финансирования и значительное снижение дохода стройпредприятия. Изменение спроса на жилье в данном случае связано со уменьшением покупательской способности части населения (из-за общего снижения доходов во время карантина).

Не следует исключать в данном случае и влияние психологического фактора: альтернативе сразу потратить большие суммы на покупку жилья многие граждане в сложившихся условиях предпочитают отложить накопленные средства «на черный день».

Часть граждан не вполне уверены в завтрашнем дне или потеряли доход во период самоизоляции. Соответственно, использование ипотечного кредита при приобретении квартиры или дома для них весьма рискованно или даже недоступно.

Третьи стараются максимально «самоизолироваться» и не ходят в офисы продаж квартир, не готовы выезжать на объект с целью его осмотреть, отправиться в МФЦ для передачи документов на регистрацию. Девелоперы вынуждены предложить дистанционный способ продажи квартир, но не каждый покупатель морально готов купить жилье в режиме онлайн. Да и для подтверждения сделки нужна электронная подпись, а имеется она далеко не у всех.

В сложившейся ситуации во многих регионах страны уже наметились тенденции к затягиванию сроков сдачи объектов. Участники рынка предполагают, что в ближайшее время цены на жилье резко упадут – многие застройщики вынуждены будут пойти на такие меры. Условия же жилищного кредитования (программы без государственной поддержки) станут более жесткими: ставки повысятся, как и размер первоначального взноса. Таким образом банки снизят размеры своих потерь в случае невозврата кредита. Однако круг лиц, которым доступен такой кредит, станет уже, а, значит, меньше людей сможет приобрести жилье, что опять же не на руку строительному рынку.

купить недвижимость под бизнес