Документы для продажи коттеджа: какие потребуются и как подготовить

Документы для продажи коттеджа: какие потребуются и как подготовить

Необходимость реализации загородного коттеджа заставила вас задаться вопросом: какие необходимы документы для оформления его продажи и как их подготовить. Перечень документов будет отличаться в зависимости от того, регистрировалось ли ранее право собственности на дом.

Важный момент: дом и земля реализуются по общему правилу вместе. Если земля арендована, то дом можно продать, предусмотрев обязанности сторон по переоформлению аренды на покупателя.

Перечень документов, если домовладение зарегистрировано в Росреестре

Соберите все имеющиеся дома бумаги на землю и коттедж. Если они оформлены по действующему законодательству, то в наличии должны быть

• свидетельства о госрегистрации собственности на коттедж и участок под ним (на номерном бланке формата А4, с указанием наименования объекта, вида права – собственность, паспортных данных владельца, скрепленное печатью и подписью регистратора);
• правоустанавливающие документы на дом и землю (это может быть постановление о приватизации, акт ввода в эксплуатацию, постановление судебных органов, договор и др.);
• кадастровые паспорт на дом и план на участок (выданы Федеральной кадастровой службой, содержат технические характеристики и описания объектов).

При наличии всех перечисленных бумаг для продажи коттеджа достаточно предъявить в территориальный отдел регионального Управления Росреестра

• свидетельства о регистрации права и правоустанавливающие документы на коттедж и землю (в оригиналах);
• договор купли-продажи (в 3-х экземплярах);
• если предусмотрена оплата до регистрации прав, документ, подтверждающий оплату за коттедж (банковскую выписку, квитанцию, расписку) – иначе Росреестр отметит в своей базе обременение проданного коттеджа залогом продавца;
• кадастровый паспорт и план только, если эти документы оформлялись после регистрации права в Росреестре;
• 2 квитанции на оплату государственной пошлины на регистрацию права за покупателем (200 руб. за 1 объект, то есть 1 квитанция – за дом, 2-я – за участок).

Перечень документов, если коттедж не оформлен

Государственная регистрация прав на недвижимость была введена в 1998 г. Однако не в один момент, а поэтапно. Предположим, у Вас нет на руках свидетельства из компетентной службы (сейчас она называется отделом Управления Росреестра, ранее именовалась регистрационной службой или управлением юстиции). Тогда стоит проверить время возникновения права собственности – до или после организации регслужбы в том районе, где расположен загородный дом.

Дом приобретен или построен по старому законодательству

Если свидетельства о регистрации права на руках нет, а правоустанавливающий документ датирован до появления регслужбы в соответствующей местности, ваше право собственности считается «ранее возникшим» и признается юридически действительным.

Для проведения сделки оформлять его в Росреестре все равно придется. Но процедуру регистрации можно совместить с оформлением купли-продажи. То есть, все документы продавец и покупатель сдают вместе, а Росреестр регистрирует сначала право собственности продавца, потом право собственности покупателя.

Ничего страшного, если земля предоставлена гражданину на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения – ее можно без обращений в местную администрацию, прямо в отделе Росреестра, переоформить на право собственности и продать вместе с домом.

Перечень документов для продажи коттеджа, приобретенного ранее введения регистрации прав на недвижимость:

• правоустанавливающие документы на участок и коттедж (желательно, с отметкой БТИ или, в Московской области, Регистрационной палаты Администрации);
• договор купли-продажи в 3-х экземплярах;
• документ-доказательство оплаты по договору;
• квитанции на оплату госпошлины (2 – по 200 руб., на регистрацию права за продавцом, еще 2 – по 200 руб., на регистрацию права за покупателем);
• кадастровые паспорта на землю и дом.

Дом приобретен в период действия закона о регистрации недвижимости, но не оформлен

Причин отсутствия документов на готовый дом может быть множество (пропущен срок принятия наследства, документы были, но потерялись).

Поэтому общего совета по комплектации пакета документов для купли-продажи или их восстановлению предложить нельзя. Каждую проблемную ситуацию нужно рассматривать по отдельности. Провести сделку с неоформленным объектом не получится.

Дом еще не введен в эксплуатацию

Недостроенный (или достроенный, но недооформленный по документам) дом тоже можно продать. Для этого необходимо предварительно зарегистрировать право на него как на объект незавершенного строительства (основанием для регистрации являются разрешение на строительство и документы на земельный участок, обязательно делается кадастровый паспорт). После регистрации права на недострой, формируется пакет документов, аналогичный первому варианту – случаю продажи полностью оформленного коттеджа.

Если разрешение на строительство не оформлялось (собирались оформить его по «дачной амнистии»), от идеи зарегистрировать право на недостроенный дом придется отказаться.

Договор купли-продажи

Сделка продажи коттеджа оформляется письменным договором. Он действует с момента заключения, т.к. положения о регистрации договоров покупки жилья были отменены. Зато необходимо регистрировать переход права собственности на 2 объекта – землю и коттедж.

Нет необходимости нотариально удостоверять договор. Достаточно просто поставить подписи продавца и покупателя.

Если в договоре более 1-й страницы, то его лучше прошить, а на сшиве, на последней странице, наклеить ярлычок с указанием количества прошитых страниц. Поверх сшива тоже ставятся подписи сторон.

Что касается деталей составления договора, мы советуем ознакомиться вот с этой формой. Договор купли-продажи загородного коттеджа будет аналогичным – только на 2 объекта, дом и участок. Обязательным приложением к договору является акт приема-передачи, подтверждающий, что фактическая передача дома произошла, и покупатель принял его в том состоянии, в котором дом находится.

Как сдавать документы на регистрацию

Готовый пакет документов продавец и покупатель должны лично принести в отдел Росреестра или МФЦ, оказывающее услугу приема документов на регистрацию. Иногда можно записаться на прием заранее, чтобы не сидеть в живой очереди. Есть также платная услуга по выездной регистрации: заблаговременно договорившись о ней, Вы сможете пригласить специалиста регистрационной службы в удобное для вас место.

Подробнее о графике приема и порядке записи вы можете узнать на нашем сайте в разделе «Справочники»: рег. палаты Москвы и рег. палаты Московской области.

На приеме у специалиста Росреестра продавец и покупатель заполнят предложенные им заявления и получат расписки, в которых указана дата выдачи документов.

Покупатель после регистрации права получит свидетельство и договор купли-продажи, продавец – договор и погашенное штампом Росреестра свое свидетельство на дом.