Новые правила сноса самостроя и таунхаусов в СНТ

Верховный суд РФ опубликовал новый обзор судебной практики по спорам, связанным с самовольным строительством. Документ содержит ряд важнейших разъяснений, которые формируют единый подход судов к таким делам и существенно корректируют баланс между правами собственников недвижимости и полномочиями местных властей.

Одно из ключевых нововведений — строгий запрет для органов местного самоуправления сносить самовольные постройки в административном порядке, если эти объекты являются частью многоквартирных домов. Теперь подобные вопросы находятся в исключительной компетенции судов.

Кроме того, только суд вправе решать судьбу зданий, которые были возведены до вступления в силу Земельного кодекса РФ (то есть до сентября 2001 года). Верховный суд рекомендовал нижестоящим инстанциям особенно тщательно проверять законность самого факта признания объекта самовольной постройкой перед вынесением решения о его ликвидации.

Обзор четко разграничивает, что можно и нельзя строить на землях различного назначения. В частности, возведение таунхаусов и дуплексов (которые по нормам Гражданского кодекса относятся к домам блокированной застройки) на участках, предназначенных для садоводства, категорически недопустимо.

Также под безусловный снос попадают самовольно построенные здания, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения, которые были переведены в категорию земель населенных пунктов с нарушением законодательства.

Верховный суд встал на защиту граждан, которые возводили свои дома, не зная о скрытых препятствиях. Если застройщик действовал добросовестно: получил все необходимые разрешения, а в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и в градостроительном плане отсутствовали сведения о каких-либо обременениях, он имеет право на возмещение убытков.

В качестве иллюстрации в документе приведена реальная ситуация: владелец дома получил все документы на строительство, но позже выяснилось, что объект находится в опасной близости от газопровода. Здание подлежит сносу, однако собственнику должна быть выплачена соразмерная компенсация.

Если в спорной постройке, которую суд решил снести, проживают люди, служители Фемиды обязаны одновременно удовлетворить требование о сносе и принять решение об их выселении. При этом к участию в деле в обязательном порядке привлекается прокурор для надзора за соблюдением жилищных прав граждан.

Еще одно важное процессуальное изменение коснулось доказательной базы. Строительно-технические экспертизы по делам о самовольном строительстве отныне могут проводиться исключительно в государственных судебно-экспертных организациях. Привлечение частных экспертов по таким делам больше не допускается.

Новый обзор Верховного суда не только ограничивает произвол местных администраций, но и задает более жесткие рамки для девелоперов, пытающихся возводить многоквартирные дома на землях, для этого не предназначенных. Для обычных граждан документ станет надежным щитом при столкновении с угрозой сноса их жилья.