Ипотека - новое в законодательстве

Ипотека - новое в законодательстве

Лето и осень 2019 года – время очередной корректировки законодательства об ипотеке. Что принесут эти изменения гражданам и банкам, на чью пользу они направлены?

Новшество первое — залог прав по договору ДДУ

Долгое время закон об ипотеке (Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») разрешал залог только построенной недвижимости.

Формально была возможность заложить «недострой» - в качестве стройматериалов (ст. 76 закона об ипотеке). Но что такое залог стройматериалов на стройке? Сегодня стены возвели, завтра — разобрали и вывезли. Ни адреса у стройматериалов, ни возможности ограничить продажу. А у недвижимости и адрес есть точный, и цена определенная, и продать можно только через Росреестр. Разумеется, банки активно пользовались залогом недвижимости, а вот залогом недостроя – совсем не пользовались.

В результате страдали граждане, желавшие купить недвижимость на стадии строительства — пока шла стройка, они платили грабительские проценты по кредиту «без обеспечения». И лишь после ввода дома в эксплуатацию могли оформить ипотеку и снизить проценты.

Со 2 августа 2019 г. разрешено отдавать в ипотеку права дольщика по ДДУ — договору долевого участия в строительстве (ст. 77.2 закона об ипотеке). Причем, когда дом достроят и дольщик оформит квартиру в собственность, автоматически квартира попадет в ипотеку. Это поможет избежать излишней бюрократической волокиты

Что это даст на практике? Очевидно, такая мера должна оживить ипотечный рынок.

Она удобна банкам. Жилье на стадии строительства — ходовой товар, а его покупателям часто нужна ипотека. Банки же могут быть спокойны насчет обеспечения. Даже если договор долевого участия будет расторгнут застройщиком или дольщиком, все, что причиталось по этому договору дольщику, перейдет к банку.

Она удобна гражданам, т.к. повышает шансы получить кредит под меньшие проценты сразу же, а не с момента завершения строительства.

Однако отметим, что банки готовы работать далеко не со всеми застройщиками. Готовитесь оформить ипотеку на строящееся жилье? На сайте интересующего вас банка нужно предварительно изучить список аккредитованных в этом банке строительных компаний

Новшество второе — запрет ипотеки через МФО

Запрет ипотеки в микрофинансовых организациях вступает в силу только с 1 ноября 2019 г.

Запрет распространяется только на граждан-не предпринимателей (в том смысле, что кредит в МФО эти граждане берут не для предпринимательских нужд, а для личных, бытовых).

МФО с ноября 2019 не смогут выдавать кредит под залог

• жилья (дом, квартира),
• доли в праве на жилье (когда у него несколько собственников и каждый владеет долей в процентном отношении;
• прав по договору долевого участия (читайте в разделе выше).

С первого взгляда кажется, что мера эта направлена только на защиту граждан. Печальные истории «жертв МФО», оставшихся жить в подъезде из-за долга по кредиту — популярная тема в СМИ. Невеликая сумма кредита с учетом завышенных процентов МФО становилась громадной и приводила к несоразмерным долгу потерям.

Что случится на самом деле? Есть вероятность, что рынок ипотеки через МФО «застолбят» микрофинансовые компании с государственным участием.

Причина этого проста — МФО вроде бы нельзя брать в ипотеку жилье, но если участником МФО является государство или местная администрация, то можно.

Между тем, таких организаций с госучастием довольно много — около 180 их было в России еще в 2017 г. Тогда через микрокредиты хотели финансировать бизнес. Однако бизнес откровенно побаивался и шел в хорошо знакомые и солидные Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ и т.п.

Теперь появляется шанс дать государственным микрокредитным компаниям работу и доказать, что организовали их не зря — будут выдавать ипотечные кредиты «по-быстрому» и под высокий процент.

Итак, законодатель старается сделать ипотеку более удобной (залог прав по ДДУ), а также передает, хоть и неявно, ипотечные микрокредиты в государственные руки.

Зачем эти новшества? Почему именно сейчас (разрешить ипотеку прав дольщика можно было уже лет 5 назад)? Дело в том, что рынок ипотеки переживает падение: количество выданных новых кредитов сократилось примерно на 14 % по сравнению с 2018 годом.