ИПОТЕКА: Скрытые риски, ловушки и хитрости кредитования
ИПОТЕКА: Скрытые риски, ловушки и хитрости кредитования
Что можно приобрести в ипотеку?
Финансовые вопросы
На что влияет стоимость ипотечного кредита?
Правовые вопросы
Вопросы безопасности
Заключение: риски ипотечного кредитования
Ипотека – долгосрочный целевой кредит на приобретение недвижимости, по условиям которого полученный взаймы объект используется в качестве залога. Наличие обеспечения в форме дорогостоящего ликвидного залога повышает шансы заемщика на получение доступа к чрезвычайно выгодным условиям сотрудничества с банком.
Что можно приобрести в ипотеку:
• Земельные участки под застройку.
• Объекты неоконченного строительства.
• Недвижимости на вторичном рынке.
• Квартиры в новостройках.
• Элитные апартаменты.
• Загородные дома.
• Коттеджи в пригороде.
• Дачные участки.
Многие обслуживающие организации не прочь воспользоваться различными хитростями, позволяющими получить дополнительную прибыль. Речь часто идет о навязывании сопутствующих услуг и скрытых платежей, о которых клиент не догадывается до момента заключения договора. В итоге прежде чем подписывать документ, эксперты рекомендуют гражданам внимательно ознакомиться с различными нюансами ипотечного кредитования.
Финансовые вопросы
Прежде чем приступить к изучению отраслевых особенностей, потенциальному получателю ипотеки следует обратить внимание на финансовые вопросы. Подводные камни заимствования денег часто связаны с параметрами осуществления платежей в счет погашения образовавшейся задолженности.
Любые ссуды на покупку недвижимости повышают уровень финансовой нагрузки. Даже если стороны выберут максимальный срок кредитования, заемщику придется на протяжении десятилетий жить в условиях довольно жёсткой экономии.
На что влияет стоимость ипотечного кредита:
1. Страхование жизни, имущества, ответственности и занятости заемщика. Пожалуй, основным источником дополнительных доходов кредитора являются выплаты от страхования. Сотрудничество со страховщиком в большинстве случаев позволяет сторонам защититься от убытков. Однако многие виды страховок бесполезны во время кредитования. Для комфортного использования ипотеки достаточно застраховать лишь полученное взаймы и используемое в виде залога имущество. Полученной страховой суммы после несчастного случая будет вполне достаточно для частичного или полного погашения задолженности без просроченных выплат.
2. Сумма сборов за дополнительные услуги. Скрытие комиссии – излюбленный банками метод заработка на доверчивых заемщиках. На первый взгляд стоимость необязательных сервисов, без которых можно обойтись в процессе ипотечного кредитования, кажется незначительной для клиента. Однако клиентам следует понимать, что выплаты придется делать регулярно. В конечном счете переплата по займу может возрасти на 3-4% за каждый год действия сделки. Потенциальное заемщики должны помнить, что комиссии за рассмотрение заявок, открытие счетов, одобрение займов и досрочное погашение кредитов запрещены на законодательном уровне.
3. Оформление бесплатных кредитных карт, расчетных счетов и прочих банковских продуктов. Для ипотечного кредита не требуется эмиссия сопутствующих платёжных инструментов. Однако заемщики часто получают предложения о выдаче банковских продуктов, которые считаются бесплатными в течение определенного периода времени или до момента возникновения проблем с погашением основного займа. Например, эмиссия кредитки без комиссии за выдачу предполагает повышение оплаты за обслуживание. Таким образом, эксперты не рекомендуют получателям ипотеки соглашаться на заключение сопутствующих сделок.
4. Актуальная процентная ставка. Размер переплаты по займу напрямую зависит от установленных банковским учреждением тарифов. Поскольку речь идет об обеспеченном целевом займе, который выдается гражданам с отменной кредитной историей, размер ставок существенно снижен. Применение наиболее комфортных процентных начислений порой доступно лишь после предоставления дополнительных гарантий или заказа необязательных сервисов. В этом случае выгоднее согласиться на базовую ставку, поскольку заказ дополнительных услуг будет предполагать повышение совокупного размера переплаты по кредиту.
5. Размер комиссионных отчислений. Еще одним решающим критерием при оформлении ипотеки является действующий перечень услуг, за предоставление которых банком предусмотрены комиссии. Обычно каждый взнос для погашения образовавшейся задолженности предполагает осуществление дополнительных выплат. В отличие от процентных ставок, которые зачастую являются фиксированными или пересматриваются только после появления веских оснований, размер комиссионных выплат может свободно регулироваться банком. Поскольку за обработку каждой транзакции нужно платить определенную комиссию, продолжительность сделки имеет непосредственное влияние на стоимость кредита. Снижая уровень финансовой нагрузки путем увеличения количества регулярных взносов, заемщик обязан переплачивать за счет комиссионных отчислений.
6. Сумма первоначального взноса. Ипотечные кредиты в подавляющем большинстве случаев выдаются только после внесения заемщиком первоначального взноса. Размер этого платежа составляет не менее 10% от стоимости имущества. Именно первоначальные выплаты чаще всего используются мошенниками во время осуществления афер. Настоятельно не рекомендуется передавать кредиторам какие-либо денежные средства до момента подписания договора. Параметры осуществления первоначального взноса должны указываться в документах. Для выполнения указанного платежа заемщик вправе взять специальный потребительский кредит.
Таким образом, при обращении за кредитом на покупку недвижимости заемщик должен учесть любые расходы. При оформлении ипотечных ссуд клиенту нужно быть осторожным, ведь банки повышают совокупную стоимость сделки с помощью скрытых платежей. Чтобы иметь возможность сравнивать предложения от разных организаций, принимая обоснованное решение об оформлении действительно выгодных кредитов, приходится учитывать не только находящиеся на виду процентные ставки, но и дополнительные финансовые параметры сделки.
Что позволит снизить затраты?
Снизить затраты в процессе ипотечного кредитования поможет:
• Обращение в независимую страховую компанию.
• Отказ от сопутствующих необязательных услуг.
• Устранение скрытых комиссий и платежей.
• Участие в программах лояльности и акциях.
• Подбор оптимальной процентной ставки по займу.
• Предоставление кредитору дополнительных гарантий.
• Изучение актуальной тарифной политики организации.
• Составление комфортного графика регулярных платежей.
Обращение в выбранную кредитором страховую компанию гарантирует заемщику повышение издержек. Дело в том, что банки часто заключают партнерские соглашения с крупными компаниями или открывают собственные фирмы, занимающиеся страхованием. Стоимость полисов в этих организациях существенно завышается. В итоге клиент может договориться о наиболее выгодных условиях сделок только с независимыми страховщиками.
Некоторые компании предлагают ипотечные кредиты по льготным программам со скидками, но для получения доступа к подобным программам сотрудничества нужно соответствовать целому ряду дополнительных требований. Скидки по процентным ставкам на использованные банковских продуктов предоставляются молодым семьям и военнослужащим, которые подпадают под государственные программы льготного финансирования.
Правовые вопросы
Избавившись от дополнительных расходов в процессе ипотечного кредитования, следует обратить внимание на юридические параметры будущего соглашения. Квалифицированные юристы рекомендуют сначала заняться правовым сопровождением, а после проверки договора и сопутствующих документов приступить к обсуждению финансовых вопросов. Однако для большинства заемщиков условия распределения бюджета для погашения будущих расходов имеют первостепенное значение, поэтому изучение юридических нюансов сделки отодвигается на второй план.
В процессе ипотечного кредитования необходимо учесть следующие юридические вопросы:
1. Возможность в любой момент выполнить финансовые обязательства. Ограничение суммы досрочного погашения с помощью моратория является распространённым условием сделок. Согласно действующему законодательству, банки не могут взимать штраф за преждевременное внесение средств для погашения ипотечных кредитов. Однако обслуживающие организации вправе указать сравнительно небольшой срок от 3 до 12 месяцев, на протяжении которого клиент обязуется исправно выплачивать регулярные платежи.
2. Заполнение договора по готовому образцу или составление текста в индивидуальном порядке. Оба подхода имею место в отрасли ипотечного кредитования. Если сторонами используется готовый образец, изучить все условия сделки можно заранее. В этом случае отсутствует риск скрытых комиссий. Персональный договор составляется на основании согласованных в индивидуальном порядке параметров сделки, поэтому настоятельно рекомендуется привлечь высококвалифицированного юриста к согласованию условий сделки.
3. Документальное оформление результатов экспертной оценки. Специалисты, привлеченные к оценке предоставляемой в кредит недвижимости, обязаны задокументировать свои выводы, которые используются сторонами на стадии согласования финансовых вопросов сделки. От стоимости объекта будет зависеть не только сумма ссуды, но и сопутствующие условия, включая размер первоначального взноса и страховки.
4. Заключение договоров залога и поручительства. Кредитным учреждением часто недостаточно обеспечения в виде предоставленного взаймы имущества, поэтому заемщики соглашаются привлечь поручителей. Любой факт предоставления обеспечения, независимо от его типа, должен быть задокументирован. Таким образом, стороны могут обезопасить себя от возможных проблем на стадии погашения задолженности.
5. Сохранение квитанций и чеков. Подтвердить факт выполнения финансовых обязательств перед кредитором можно с помощью документов, которые выдаются после удачного осуществления транзакций. Хранить чек или квитанцию нужно на протяжении трех лет, то есть в течение срока исковой давности по кредиту.
6. Четкое согласование всех параметров будущей сделки. В индивидуальном порядке нужно обсудить срок действия договора, график платежей, условия штрафных санкций и основания для пересмотра соглашения.
Выгодные ипотечные кредиты имеют прозрачные и гибкие условия для заключения сделок. Финансовые учреждения выдвигают к потенциальным клиентам только реальные требования. В свою очередь заемщики обязуются выполнять обязательства на условиях срочности и платности. Скрытие комиссии, нелегальные штрафы и прочие инструменты обогащения недобросовестного заемщика являются основанием для расторжения договоре.
Во избежание возможных проблем с правовым сопровождением сделки настоятельно рекомендуется на стадии согласования текста договора привлечь опытных юристов. Выполненный этими экспертами анализ документов позволит обнаружить различные ошибки и нарушения, которые в долгосрочной перспективе могут отрицательно сказаться на финансовом положении заемщика. К тому же квалифицированные юристы вправе собирать данные о кредиторах, проверяя уровень надежности привлеченных нанимателем банковских учреждений.
Вопросы безопасности
Разобравшись с финансовой и юридической частью сделки, заемщики изучают гарантии, предоставляемые выбранными для сотрудничества организациями. В процессе рассмотрения заявки на оформление кредита требуется предоставление персональных данных и различных документов, поэтому финансовые учреждения обязаны обеспечить безопасные условия для размещения, передачи и хранения конфиденциальной информации. В случае утечки подобных данных именно банк несет ответственность за возмещение клиенту материальных убытков.
Для заключения безопасной сделки требуется:
1. Экспертная правовая проверка документации и юридической чистоты будущего кредитора.
2. Размещение конфиденциальной информации заемщика исключительно на защищенных сайтах. Подобные площадки имеют сертификат безопасности SSL, а их адрес всегда начинается с «https» вместо «http».
3. Обязательное предоставление предварительной информации о будущей сделке. Сотрудники банка должны обсудить с клиентом нюансы соглашения, составив совместными усилиями удобный график погашения долга.
4. Согласование условий защиты конфиденциальных данных. Во время подачи заявки клиент предоставляет согласие на обработку секретных сведений, а банк в свою очередь гарантирует защиту информации.
5. Получение разрешения от близких родственников на предоставление совместного имущества в залог.
6. Проверка прозрачности ценообразования. Кредитор обязан придерживаться актуальных методологий для расчета процентных начислений. Размеры комиссий и штрафов должны соответствовать рыночным условиям.
7. Оценка технического состояния и юридический анализ получаемого в ипотеку объекта недвижимости.
8. Доступ к дополнительным услугам на случай возникновения временных финансовых трудностей. Речь, как правило, идет о консолидации, отсрочке платежей, рефинансировании и реструктуризации задолженности.
9. Изучение прав потребителя. Возможный выход из кредитного соглашения в течение 14 дней с момента подписания договора – это простой и удобный способ расторжения сделки без обращения в суд.
10. Хранение заемщиком секретных данных о сделке в тайне от посторонних лиц, включая родственников.
Несмотря на установленные правила и нормы ипотечного кредитования, некоторые финансовые учреждения, умышленно игнорируют средства защиты потенциальных клиентов. Некоторые условия соглашений вводят аудиторию в заблуждение, провоцируя принятие необоснованных решений.
Ключевые механизмы регулирования защиты потребителя действуют как при подаче заявки, так и на этапе выполнения полученных финансовых обязательств. Государственные органы на стадии лицензирования могут выдвигать жесткие требования к банкам, согласно которым финансовые учреждения обязуются создавать максимально комфортные и абсолютно безопасные условия для обмена конфиденциальной информацией с заёмщиками.
Заключение: риски ипотечного кредитования
Риск стать жертвой мошенников преследует каждого получателя ипотеки, поэтому следует внимательно относиться к проверке информации о выбранной для сотрудничества компании. В условиях ипотечного кредитования проверять нужно также застройщиков и продавцов, которые предоставлять имущество для заключения будущей сделки.
Подводя итоги, следует отметить, что в целом банковские учреждения стремятся сделать условия ипотечного кредитования максимально прозрачными и гибкими для клиентов. Обманщиков быстро выводят на чистую воду, поэтому самыми популярными хитростями, которыми пользуются финансовые учреждения, являются подводные камни, связанные с возможностью навязывать необязательные услуги или дополнительные платежи.
Внимательное изучение договора с грамотным анализом условий и параметров соглашения позволит сторонам защитить свои интересы. Основная цель регулирующих органов, оказывающих помощь заемщикам в процессе кредитования, связана с устранением скрытых условий сделок во избежание вреда для конечного потребителя.
Комментарии и отзывы