«Свежее наследство» - сделка с высокими рисками

«Свежее наследство» - сделка с высокими рисками

Среди риэлторов и покупателей жилья существует мнение, что покупка квартиры, доставшейся по наследству, таит в себе повышенные риски. Особенно если это «свежее» наследство, срок владения которым не превысил трех лет. Обоснованы ли такие суждения? Что делать, если квартира мечты продается почти сразу после того, как была получена в наследство?

«Свежее» наследство – повышенные риски

На рынке недвижимости нередки ситуации, когда риэлторы не включают наследные квартиры в выборку, предназначенную для покупателя, и отказываются показывать такие объекты. Специалисты считают, что риски для покупателя слишком велики. Он может утратить право собственности или получить его с ограничениями уже после передачи денег и совершения сделки. И отчасти риэлторы правы. Рассмотрим самые частые проблемы «свежего» наследства.

1. «Неучтенные» наследники

При покупке недвижимости, полученной в наследство, самый большой страх будущего собственника – это возможное появление новых наследников и оспаривание сделки. Снизить риски поможет дополнительная проверка квартиры и анализ документов. Если квартира досталась в наследство по завещанию, нужно изучить его на предмет наличия в нем других лиц, кроме продавца. Если в завещании указаны другие наследники, продавцу необходимо предоставить нотариальные отказы от наследства. При их отсутствии и отказе продавца предоставить информацию о наследниках есть повод усомниться в чистоте сделки и, возможно, даже оказаться от покупки. «Потерянные» родственники могут объявиться в самый неподходящий момент, тогда судебная тяжба и потеря денег будет вполне реальной перспективой.
Согласно закону, вступить в наследство необходимо до истечения шести месяцев после наступления смерти завещателя. Если найдутся наследники, по уважительным причинам пропустившие этот срок, они могут сделать это позже.

2. Обязательные наследники

Существует круг лиц, которые вправе рассчитывать на долю наследства, независимо от того, были ли они указаны в завещании. Тем более, в ситуациях, когда не было завещания, и наследование произошло по закону. Это несовершеннолетние дети наследодателя (в том числе от других браков или внебрачные с признанием отцовства), нетрудоспособные родители, дети, супруг, лица на иждивении. Самостоятельно получить полную информацию о таких членах семьи умершего практически нереально. Продавец просто может умолчать о родственниках наследодателя, которые могут в дальнейшем заявить о своих правах.

3. Признание завещания недействительным

Это достаточно сложная, но вполне осуществимая процедура. Если будет доказано, что при подписании завещания наследодатель был недееспособным, имел психические отклонения или его заставили это сделать угрозами или обманом, – это серьезный повод для признания документа недействительным. Время в данном случае работает на покупателя. Чем больший срок прошел с момента вступления в наследство, тем сложнее доказать его неправомерность. Существуют сроки давности по оспариванию завещаний: 1 год – для доказательства подписания завещания обманным путем и 3 года – для недееспособных лиц.

Покупать или нет – вот в чем вопрос

Несмотря на то, что сделки с наследственными квартирами считаются самыми опасными на рынке, такие квартиры продаются и покупаются. Полностью снять риски не получится, но по максимуму их ограничить можно.

Специалисты дают следующие рекомендации:

• Обязательно проводить куплю-продажу с помощью риэлтора или юриста, у которых есть возможность проверить наличие других наследников по собственным каналам. Это не всегда законно, но, тем не менее, покупатель сможет чувствовать себя на сделке гораздо увереннее.
• Оформлять сделку с участием нотариуса.
• В ДКП обязательно указывать полную стоимость квартиры и получить расписку от продавца, подтверждающую передачу денег.
• Оформить титульное страхование – оно страхует риски потери собственности.
• Получить нотариально заверенное заявление продавца об обязательстве самостоятельно рассчитаться с новыми наследниками, если они обнаружатся.
Стоит заметить, что большинство продавцов «свежих» наследственных квартир, реализуемых на рынке, честно владеют своей недвижимостью. Полностью быть уверенным в том, что никто не сможет оспорить право собственности, можно только по истечении 10 лет, когда пройдет срок исковой давности. И покупатель вправе решать, готов ли он принять на себя дополнительные риски в обмен на привлекательную стоимость квартиры. Ведь такие объекты продаются ниже рынка, и есть возможность купить квартиру с хорошим дисконтом за риск.