Договор аренды земли: срок действия договора, порядок заключения, размер арендной платы за землю в Подмосковье

Договор аренды земли: срок действия договора, порядок заключения, размер арендной платы за землю в Подмосковье

Договор аренды земельного участка позволяет собственнику получать доход от его использования, а гражданам, у которых нет своей земли – владеть и пользоваться участком. Согласно этому договору участок передается арендодателем в пользование арендатору за плату на некоторое время.

Особенности договора аренды земли в России

Поскольку земля – очень ценный ресурс, охраняемый государством, право сторон на свободу договора в отношении него несколько ограничено. Кроме того, действуют некоторые правила, способствующие стабильности оборота земель.

Итак, каковы особенности договора аренды земли в РФ?

•             Ограничение сроков договора.

Федеральное законодательство устанавливает ограничение по максимальному сроку договора аренды земли – 49 лет. Для лесных земель предусмотрен минимальный срок аренды – 10 лет. Для участков сельхозназначения минимальный срок договора аренды 3 года. Законодательство регионов содержит и некоторые другие предельные сроки. Например, в Москве землю под капитальными постройками предоставляют по договору аренды на срок от 25 до 49 лет, под некапитальные сооружения – до 5 лет. Кроме того, если в аренду берется и земля, и здание на ней, срок договора аренды участка должен соответствовать сроку договора аренды здания.

•             Договор аренды регистрируется в Росреестре и действует только с момента регистрации.

•             Запрещено передавать в аренду участки, изъятые из оборота.

•             Арендодатель имеет право отобрать у арендатора участок до завершения аренды, если арендатор использует земельный участок так, что серьезно ухудшает экологическую обстановку, состояние почвы или, взяв землю в аренду под строительство, в течение 3-х лет не начал ничего строить.

•             Добросовестный землепользователь имеет преимущественное право на аренду используемого участка, когда срок предыдущего договора закончился.

Как заключить договор аренды?

Взять участок в аренду можно у частного (физического, юридического) лица, а также у государства или местных властей. В договоре аренды с частным лицом многое решается соглашением сторон (порядок использования, размер и порядок выплаты периодических платежей). Аренда государственной или муниципальной земли осуществляется по правилам, предусмотренным законодательством.

В некоторых ситуациях достаточно обратиться в администрацию с заявлением и необходимыми документами, чтобы получить участок в аренду. Это случаи

•             переоформления на аренду «устаревших» прав пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования (например, при аренде земли под гаражами);

•             нахождения на участке постройки, принадлежащей заявителю на праве собственности или незавершенного строительства на праве собственности (последнее – только, если право собственности на него заявитель зарегистрировал до 1 января 2012 г.);

•             подписания застройщиком участка договора о комплексном освоении территории в форме возведения жилых домов эконом-класса;

•             аренда для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (используется при реализации крупных проектов).

Во всех других случаях государственная или муниципальная земля передается в аренду только с торгов. Организует торги орган, управляющий земельными ресурсами. Получив заявление гражданина, он публикует в газете сообщение о торгах, чтобы другие желающие приобрести участок в аренду могли поучаствовать в аукционе.

Участок, который планируют выставить на торги, должен обязательно быть отмежеван и поставлен на кадастровый учет, а участки для жилищного строительства должны иметь ТУ на технологическое присоединение к инженерным сетям.

Граждане, желающие получить выставленный на торги участок, направляют

•             заявку с предложением по цене,

•             копии паспортов,

•             доказательство уплаты задатка.

Заявки принимаются в течение определенного срока, который заканчивается не позднее 5 дней до даты торгов. По результатам торгов их организатор подписывает с выигравшим участником аукциона протокол о результатах аукциона. Протокол публикуется в той же газете, в которой публиковалось сообщение о торгах.

Договор аренды подписывается на тех же условиях, которые перечислены в протоколе о результатах торгов.

Договор аренды земель сельхозназначения

Земли сельхозназначения предоставляют в аренду исключительно на торгах. Процедура несколько отличается от предусмотренной для других земель. Например, в случае, если подана 1 заявка на участок земель населенных пунктов, то торги назначаются повторно. В случае с землями сельхозназначения единственное заявление на аренду участка (в течение 1 месяца с объявления о торгах) является основанием к передаче участка в аренду этому единственному заявителю.

Кроме того, добросовестный арендатор сельхозучастка имеет право выкупить арендуемую землю через три года использования без всяких торгов.

Стоимость аренды земли в Московской области

Размер арендной платы за землю, принадлежащую государству или муниципалитету, устанавливает обычно собственник или вышестоящий орган власти. В результате образовался огромный массив разнообразных правил. Размер арендной платы зависит от целевой категории и разрешенного использования земельного участка, его фактического использования, собственника (РФ, края и области, муниципальные образования). Она может быть установлена в процентах от кадастровой стоимости участка или фиксированных суммах.

Например, за федеральные земли, переданные гражданам под гаражи, дачи, КФХ, арендная плата равняется 0,6 % от кадастровой стоимости участка в год. Если участок был ранее у лица на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, то арендная плата ниже – только 0,3 % за год.

 В Московской области действуют базовые ставки арендной платы. Работает система базовых ставок следующим образом. Законодатель устанавливает для каждого городского или сельского округа несколько вариантов базовых ставок для земель разных категорий. Следующее правило касается фактического использования участка: для них предусматривается свой коэффициент. Путем умножения его на базовую ставку вычисляется размер арендной платы.

Ставки арендной платы за землю по районам Московской области и по категориям земель: stavki arend platy (75,50kb)