Пандемия COVID-19 привела к значительному изменению на рынке недвижимости, при этом спрос на пригородные форматы жилья растет из-за перехода на удаленную работу. Однако, несмотря на это, ожидаемый вход крупных застройщиков на пригородный рынок недвижимости в Московской области в 2022 году не произошел, что отрицательно сказалось как на спросе, так и на предложении.
Эксперты, опрошенные RBC Недвижимости, обсудили текущую ситуацию на первичном пригородном рынке недвижимости и сделали прогноз на 2023 год. Эксперты согласны в том, что спрос на первичное пригородное жилье в Московской области в начале 2023 года остается низким из-за недостаточного предложения, что оставляет покупателей с малым выбором.
Основной причиной такой ситуации, по словам Дмитрия Таганова, главы аналитического центра Инком-Недвижимость, является отсутствие массового входа крупных застройщиков на пригородный рынок. Эксперт напоминает, что в 2021 году застройщики объявили о том, что начнут реализацию пригородных проектов в низкорослом сегменте. Однако только несколько проектов были реализованы, что не оказало значительного влияния на пригородный сегмент.
Вячеслав Котлов, директор по продажам строительной компании HalleHouse, считает, что в 2023 году на первичном пригородном рынке новых проектов не появится в большом количестве. По его мнению, после объявления частичной мобилизации в конце сентября 2022 года, реализация некоторых проектов была отложена на неопределенный срок.
Виктория Кирюхина, эксперт CIAN.Analytics, также убеждена, что уровень спроса будет зависеть от выпуска новых проектов застройщиками. Из-за недостатка предложения покупатели будут предпочитать заниматься самостоятельной строительной деятельностью через контрактные организации, так как выбор на первичном пригородном рынке минимален, добавляет эксперт.
Крупные застройщики не торопятся входить на пригородный рынок из-за недостаточной доходности. Строительство многоэтажных зданий одной площади более выгодно, несмотря на более длительный цикл окупаемости. Для домов он в два-три раза ниже, но также и доходность, по словам Виктории Кирюхиной. По общему мнению опрошенных экспертов, покупатели, выбирающие полноценные коттеджи и дома, хотят видеть соответствующий уровень инфраструктуры, что также означает дополнительные затраты. И только с масштабным строительством такие проекты становятся прибыльными.
Недостаток предложения и низкий спрос — это только одна сторона проблемы. Серьезной проблемой является высокая доля незастроенных земельных участков (НЗУ) на пригородном рынке недвижимости. По данным Инком-Недвижимость, в начале этого года НЗУ занимали главное место на пригородном рынке недвижимости Московской области (88%). Коттеджи и дома, подходящие для круглогодичного проживания, занимали 9%, а блокированное строительство — 3%.
Средняя стоимость объекта на первичном пригородном рынке в начале 2023 года составляла 7,9 миллиона рублей, увеличившись за год на 25%. В то же время, средняя стоимость коттеджа или дома со всеми коммуникациями для круглогодичного проживания составляет 30,7 миллиона рублей (+7,7% в год). Однако эксперты считают, что значительных изменений в ценах и структуре предложения на пригородном рынке в ближайшее время не ожидается.
Если в 2023 году пригородный рынок в Московской области увидит достаточный объем ликвидного предложения, то средняя стоимость первичных участков должна снизиться. Однако на данный момент такое развитие событий маловероятно, по словам Дмитрия Таганова. Татьяна Ананьева, руководитель отдела пригородной недвижимости Миэль Сутчевский, добавляет, что при функционирующей ипотечной системе для индивидуального жилищного строительства и недостаточном наполнении пригородного рынка новыми ликвидными объектами цены останутся стабильными.
Следует отметить, что при обсуждении вероятного снижения цен на пригородную недвижимость необходимо учитывать, что застройщикам некуда их снижать, по словам Екатерины Коган, директора отдела маркетинга FSK Family. На первичном рынке возможны небольшие скидки из-за того, что у застройщиков есть небольшой запас, но нет предпосылок для общего снижения цен. Это связано с тем, что стоимость строительства продолжает расти, поясняет эксперт.
В заключение, эксперты, опрошенные RBC Недвижимости, предоставили всесторонний обзор текущего состояния первичного пригородного рынка недвижимости в Московской области. Остается только смотреть, как будет развиваться рынок в будущем, но ясно, что недостаток предложения, высокая доля НЗУ и недостаточная доходность для крупных застройщиков — все это большие проблемы, которые необходимо решать.
Что будет с ценами в 2023 году
Согласно экспертам, если в 2023 году на загородном рынке Подмосковья появится достаточный объем ликвидного предложения, то средняя стоимость первичного лота должна снизиться. Однако, на данный момент такой сценарий маловероятен, считает Дмитрий Таганов.
В начале 2023 года средняя стоимость объекта на первичном пригородном рынке составляла 7,9 миллиона рублей, увеличившись за год на 25%. В то же время, средняя стоимость коттеджа или дома со всеми коммуникациями для круглогодичного проживания составляет 30,7 миллиона рублей, что является увеличением на 7,7% в год. Однако, эксперты считают, что значительных изменений в ценах и структуре предложения на пригородном рынке в ближайшее время не ожидается.
При наличии работающей ипотеки на строительство под ИЖС, а также при недостаточном наполнении загородного рынка новыми ликвидными объектами, цены будут оставаться стабильными, добавляет Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль «Сущевский». Это связано с тем, что наличие ипотеки на ИЖС увеличивает спрос на такие объекты, а низкий уровень новых ликвидных объектов не позволяет избытку предложения уронить цены на рынке.
Когда говорят о возможном снижении цен на загородную недвижимость, необходимо помнить, что застройщикам некуда их снижать, считает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСК Family. По ее мнению, небольшие дисконты на первичном рынке возможны, но только из-за того, что у застройщиков имеется небольшой «жирок», однако нет никаких предпосылок для общего снижения цен. Эксперт объясняет это тем, что стоимость строительства продолжает расти.
В целом, эксперты считают, что в ближайшее время значительных изменений в ценах на загородную недвижимость не ожидается, однако, если на рынке появится больше ликвидных объектов, то это может привести к снижению цен. В то же время, спрос на загородную недвижимость останется высоким, особенно на объекты, доступные по ипотеке на ИЖС.
