Кадастровая оценка недвижимости – как найти золотую середину?

До недавнего времени налоги на имущество устанавливались на основе оценок Бюро технической инвентаризации и были очень низкими. Однако переход на кадастровое оценивание не должен стать инструментом максимального выжимания налогов из населения и бизнеса. Сегодня определить точную стоимость объекта недвижимости достаточно трудно, поэтому чтобы не усиливать социальною напряжённость в обществе, объекты необходимо оценивать с большим запасом к рыночному уровню цен, - говорит директор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» О. Репченко. 

По данным РБК,  столица готовится к следующей переоценке кадастровой стоимости недвижимости. Проводить кадастровую оценку будет победитель конкурса ООО «Ко-Инвест», который будет оценивать 6,4 миллиона жилых и коммерческих зданий и 337 тысяч земельных уделов. 

Согласно данных Московского правительства, кадастровая стоимость, в основном, ниже рыночной на 15%-20%. Те, кто не согласен с оценкой, имеют право ее оспорить - подать заявление в комиссию Росреестра. По данным информационной службы ведомства, за 5 месяцев этого года таких заявлений подано уже 669 против 512 в 2015 году. По словам М. Вышгородцева (Уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве), 70% заявлений были удовлетворены. 

Как сообщает газета «Коммерсантъ», на территории РФ за период 2014-2015 гг. представителям бизнеса удалось путем оспаривания результатов оценки снизить величину налога на 4 триллиона рублей. Теперь оспаривать оценку будет труднее. 07 июня 2016 г. Госдумой принят закон, согласно которого кадастровую оценку будут проводить исключительно государственные учреждения. При этом закон сокращает количество оснований для оспаривания кадастровой оценки, а расходы повторной оценки ложатся на собственника. Период внедрения закона продлится до 2020 года.    

По словам О. Репченко, переход на кадастр при расчете суммы налога на недвижимость – более правильный путь, по сравнению с методикой БТИ, которые предполагали не только очень заниженные цены на недвижимость, но и не учитывали ее месторасположение. При их оценке основным фактором выступала степень износа здания. По причине минимальной налогооблагаемой базы местные бюджеты недополучают налоги, которые должны идти на строительство дорог и объектов социальной инфраструктуры.

По мнению эксперта, принятие нового законопроекта порождает конфликт интересов: власти заинтересованы в увеличении налогов, а представители бизнес-сферы желают их сократить. Установить актуальную рыночную цену имущественных объектов очень сложно, поскольку цены предложения могут существенно отличаться от цен заключенных сделок. К примеру, в 2015 г. в столице 1м² жилплощади подешевел на 10%-15%. При этом даже в столице переоценка кадастра осуществляется не чаще 1-го раза в 2 года.

По мнению О. Репченко, зазора 15%-20% между кадастровой и рыночной ценой недостаточно. Он должен быть на 30-50% ниже рыночной стоимости, что даст возможность повысить налоговые сборы, но при этом, плательщики налогов не будут чувствовать дискомфорта при их оплате.