Разрешенное использование земельного участка
Институт разрешенного использования претерпел некоторые изменения: все варианты использования установлены теперь на федеральном уровне специальным классификатором. Отклонения градостроительных регламентов и частных документов на землю можно при желании привести в соответствие с данным федеральным нормативным актом.
Установление разрешенного использования: изучаем Классификатор
Местная администрация предусматривает для участков в своих границах вид разрешенного использования руководствуясь
- местными Правилами землепользования и застройки - если их приняли до 24 декабря 2014 г.;
- Классификатором вида разрешенного использования утвержденным Правительством РФ - если Правила землепользования не приняты или вводились после 24 декабря 2014 г.
Если старые Правила землепользования не соответствуют Классификатору и способ пользования участком устанавливался ими, владелец земли вправе потребовать от местной администрации скорректировать документы на землю в этой части: привести их в соответствие с Классификатором. Администрации дается на это месяц с момент поступления заявления.
Правки в кадастр недвижимости вносятся автоматически: обращения землевладельца для этого уже не нужно, местные власти обязаны сами уведомить кадастровую палату.
Рассмотрим несколько примеров разрешенных видов использования по Классификатору:
- сельхозиспользование (код - 1) предполагает такие подвиды как растениеводство (выращивание овощей, зерна, садовых культур, льна), животноводство (выращивание скота, птицы, пушного зверя), пчело- и рыбоводство, научные сельхозисследования, переработка сельхозпродукции, ЛПХ, размещение вспомогательных служб (например, станции ремонта, водонапорные башни);
- жилая застройка предусматривает размещение ИЖС, ЛПХ, сблокированных домов, мало-, средне- и многоэтажной поквартирной застройки, помещений для эксплуатации жилья, личных гаражей, палаточных городков;
- здравоохранение дозволяет размещение поликлиник и медицинских стационаров;
- и др., всего 13 видов.
Условно разрешенное использование земельного участка
Понятие условно разрешенного вида использования введено Градостроительным кодексом РФ. Соответственно, первое, что можно о нем сказать - такой вид разрешенного использования может быть только в черте поселения. На сельскохозяйственные земли за его пределами, где часто возводят коттеджные поселки, оформить условно разрешенное использование нельзя.
Данный институт введен сравнительно недавно. Закон не говорит о нем подробно. Однозначно можно сказать, что это некий вид использования, который для участка нежелателен, но допустим, по мнению авторов местного градостроительного регламента.
Соответственно, и оформить его достаточно сложно. Целая статья 39 ГрК РФ описывает данную процедуру, которая включает в себя:
- подачу заявления в администрацию;
- обсуждение на публичных слушаниях;
- уведомление смежных землепользователей;
- вынесение решения администрацией с учетом рекомендаций, выработанных в ходе публичных слушаний.
Основные организационные тяготы данного процесса падают на местные власти, однако оплачивает все хлопоты - заявитель.
Изменение вида разрешенного использования - общий порядок
Итак, мы рассмотрели особые случаи изменения разрешенного использования - приведение в соответствие с Классификатором и дозволение условно разрешенного использования. В большинстве же случае применяется общий порядок, когда вид разрешенного использования меняется в рамках Классификатора и местных документов (Правил землепользования, Градостроительного регламента) по заявлению землепользователя.
К такому заявлению нужно приобщить
- копию паспорта заявителя,
- документы на землю (договор аренды, дарения, купли-продажи, свидетельство на наследство);
- ситуационный план участка (показывает его размещение относительно соседних наделов);
- копии кадастровой выписки (нужны только страницы КВ.1, КВ.2, КВ.3);
- проект планировки территории, где расположен участок;
- документы на здание, если таковое есть на участке.
Заявление рассматривается около 30 дней (в Московской области) или 45 дней (в Москве), после чего администрация выносит постановление за подписью главы, в котором устанавливает соответствующий вид использования. Если решение отрицательное, то заявителю выдают письменный отказ.
Стоит обратить внимание на платный характер данной процедуры в Москве и Московской области (ч. 1 ст. 22 Закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ; п. 1 Постановления Правительства МО от 31.12.2013 N 1190/57, Постановление Правительства Москвы от 10.09.2013 N 593-ПП).
Сколько стоит изменить вид разрешенного использования
Плату за изменение вида использования участка берут не всегда, даже в Москве и области (в других регионах она обычно бесплатная). Итак, когда владелец участка может за нее не платить:
- если в результате изменения не вырастает кадастровая стоимость,
- если причиной изменений послужила перспектива построить важный объект для г. Москвы или области (таковые включены в особые перечни),
- если собственнику запретили строить на земельном участке (правило действует для г. Москвы),
- если причиной изменений стало присоединение участка от области к Москве и приведение в соответствие с градостроительным планом столицы.
В остальных случаях плата рассчитывается компетентным органом, изменяющим вид использования.
В Московской области используется формула
Размер платы = (Первоначальная кадастровая стоимость - Новая кадастровая стоимость) + Разница между всеми кадастровыми стоимостями с 01.01.2014 / Площадь участка х Площадь застройки х Коэффициент этажности
В столице формула иная:
Размер платы = Ставка, зависящая от плотности застройки, в процентах к кадастровой стоимости участка х (Новая кадастровая стоимость - Первоначальная кадастровая стоимость)
Это общая формула. Получившееся число может делиться на 4 или 12 для очень дорогих участков (дороже 100 млн. руб.)
Итак, разрешенное использование изменяется компетентными региональными органами. В Москве и области это платная процедура, если только кадастровая стоимость земли не повышается в результате изменения
Комментарии и отзывы