Подать объявление

Раздел земельного участка - как правильно оформить решение

Раздел земельного участка - как правильно оформить решение Раздел земельного участка - как правильно оформить решение

Раздел земельного участка – важная процедура, по результатам которой возникают новые объекты прав – новые земельные участки, делимый же участок исключается из всех государственных реестров. Посмотрим, в каких случаях необходим раздел и как его провести.

Когда нужно разделить земельный участок

Перечислим основные ситуации, когда собственник/собственники решают разделить участок.

  1. Раздел в реальных долях участка, находившегося в общей долевой (т.е. с идеальными, не определенными на местности долями) или общей совместной (т.е. вообще без определения долей) собственности.
  2. Раздел земли потребительского объединения (дачного, садового, гаражного).
  3. Отведение части участка под строение или деятельность, не соответствующие назначению земельного участка (после раздела меняется категория одного из вновь образованных участков).
  4. Решение совершить сделку с частью своей земли (продать ее или сдать в аренду, заложить и т.п.)

Отметим, что для раздела участка, обремененного ипотекой, арендой, безвозмездным пользованием, обязательно требуется согласие временных владельцев, залогодержателя – это прямое требование ч. 4 ст.11.2 Земельного кодекса РФ.

Когда участок разделить невозможно

В ряде случаев закон (ст. 11.9ЗК РФ) прямо запрещает делить участок, например,

  • если образуемые наделы будут менее дозволенного в данном городе, районе минимума (о точных минимальных размерах участков по районам – в нашей статье Предельные минимальные и предельные максимальные размеры земельных участков в Подмосковье);
  • если в результате раздела нельзя будет эксплуатировать находящуюся на земле недвижимость;
  • если на вновь образованных участках нельзя будет по архитектурным, градостроительным, пожарным нормам возвести ту недвижимость, для которой они предназначены;
  • если собственники предлагают такой вариант раздела, при котором наделы одного чередуются с наделами другого (чересполосица).

Раздел участка в долевой собственности

Сложность раздела участка, принадлежащего в долях нескольким лицам – в необходимости достигнуть согласия всех собственников на такой раздел.

Письменным соглашением все сособственники договариваются, каким образом пройдут границы между участками и какого размера надел достанется каждому из них. Если составить решение, а размеры новых участков и кому какой из них достанется не указать, то каждый из новых участков будет в долевой собственности того же круга лиц.

Разделить сельскохозяйственный «долевой» участок не получится – для него закон предусмотрел только процедуру «выдела».

Техническая сторона вопроса сводится к оформлению межевого плана – его необходимо заказать у кадастрового инженера, т.е. специалиста в области землеустройства, являющегося членом СРО кадастровых инженеров (как вариант – работника организации-члена СРО кадастровых инженеров). Проверить членство несложно – СРО обязаны выкладывать данную информацию в Интернете.

Раздел земельного участка в долевой собственности

После завершения землеустройства и получения планов на вновь образованные участки им необходимо присвоить адреса (это делается актом местных властей или, соответственно, в Москве – московского Правительства).

Затем документы

  • соглашение о разделе,
  • межевой план,
  • постановление о присвоении адресов,
  • документы о праве собственности всех собственников на разделяемый участок

сдаются в Росреестр.

За каждый вновь образованный участок под жилым или дачным домом, ЛПХ или гаражом понадобится уплатить 350 руб. госпошлины.

Раздел участка единственным собственником ради сделки или смены категории части участка

Поскольку в данном случае собственник один, все документы оформляются аналогично долевой собственности – но одним лицом. Основанием к разделу станет письменное решение собственника, в котором будет указано, какого размера и в каких границах планируются новые участки. Именно этим решение будет руководствоваться кадастровый инженер, готовя межевые планы на участки. Решение должно быть подписано собственником, желательным приложением является примерный план, согласно которому будет произведен раздел.

Для регистрации права на новые участки собственник представляет в Росреестр

  • свое решение в письменном виде,
  • межевые планы,
  • документы о праве на разделяемый участок.

Отметим, что смена категории участка на землях поселений совершается местными властями, а на сельхозземлях – региональными.

смена категории земли

Особенную актуальность приобрел перевод дачных участков из сельхозземель в земли поселений. К сожалению, для этого необходимы только особые исключительные основания – например, расширение черты соседнего поселения таким образом, что она захватит поселок (ст. 7 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую").

 

Раздел земель дачного или садового объединения

Особенность земли в дачных и садовых кооперативах (и других подобных объединениях) в том, что выделяло ее государство или местные власти не конкретным гражданам, а именно объединению. Граждан же с конкретным участком связывает лишь членство в потребительском объединении и планы, хранящиеся его председателем, с указанием владельца каждого надела. Соответственно, для раздела понадобится предварительно получить правоустанавливающий документ – постановление местной администрации о выделении искомого участка. Обращаясь в администрацию с заявлением, необходимо приложить к нему выписку из протокола собрания членов дачного/садового объединения о распределении участков, а также межевой план или проект межевания. Расскажем о последнем подробнее

Раздел, который совершают владельцы дачных участков, происходит на основании особого технического документа – проекта межевания территории (ч.4 ст. 11.4 ЗК РФ). Отметим, что до 2020 года можно обойтись без проекта межевания территории, если местные власти утвердили проект застройки поселка – именно на его основании будет выделяться участок и производиться кадастровый учет.

раздел земли в днп

Документы о планировке территории (проект застройки, межевания) проходят довольно длинный путь согласования (см. ст. 46 Градостроительного кодекса).

Обращаться за регистрацией права на участок в дачном или садовом объединении можно, имея на руках

  • постановление местной администрации о выделении участка,
  • межевой план, а также проект межевания или застройки территории.

Размер госпошлины – 350 руб. за 1 участок.

 

Раздел общего участка без согласия сособственников

В сложную ситуацию попадает участник долевой собственности, когда сособственник(и) отказываются делить участок – без подписанного соглашения о разделе совершить эту процедуру невозможно.

В результате возникает гражданско-правовой спор между собственниками земли, который разрешается в суде, а именно в районном (городском) суде по месту расположения земли (ст. 30 ГПК РФ). Если кадастровая стоимость участка менее 50 000 руб. (что маловероятно), то необходимо обращаться к мировому судье, также по месту нахождения земли.

Чтобы подать такой иск, истцу необходимо собрать ряд документов:

  • подтверждающих право собственности на участок,
  • обосновывающих размер и границы части участка, который истец хочет оставить за собой (результаты землеустроительной экспертизы, кадастровые паспорта построек, договоры со строительными подрядчиками и др.),
  • подтверждающих возможность раздела участка (строительно-техническая экспертиза).

Копии указанных документов прилагаются к исковому заявлению (подлинники необходимо представить при сдаче заявления для подтверждения сотрудником суда верности копий).

Исковое заявление начинается с шапки, в которой указываются

  • полные имена и места проживания истца, ответчиков (не жалеющих делить участок сособственников), 3-х лиц (арендаторов участка, банка-залогодержателя по ипотеке, владельца сервитута на данной земле);
  • название суда;
  • цена иска (кадастровая или рыночная стоимость участка.

Основная часть заявления содержит

  • описание ситуации (наличие участка в собственности, требование истца разделить его, отказ ответчика(ов);
  • законодательное обоснование требований
  • требование по разделу, включая границы и площадь вновь образованных участков.

В случае удовлетворения иска именно решение суда будет основанием к разделу участков и одним из правоустанавливающих документов. Поэтому необходимо дождаться истечения срока вступления решения в законную силу – и запросить в суде его копию, заверенную подписью судьи и печатью суда. Если ответчик обратится с апелляционной жалобой на решение, придется дождаться постановления апелляционной инстанции – оно вступает в  силу уже с момента оглашения.

Получив решение, можно оформить межевой план у кадастрового инженера и зарегистрировать права на новые участки в Росреестре.

 

Итак, раздел земельного участка влечет образование 2-х и более новых участков и, обычно, исключение из кадастра первоначального участка. В силу массивности и ценности делимого объекта, при разделе законодатель учитывает права 3-х лиц (арендаторов, залогодержателей, соседних землепользователей), а раздел общего участка допустим либо по согласию всех собственников либо по суду. Решение же о разделе участка ДНП и других подобных объединений принимает местная администрация.

Комментарии и отзывы

Все отзывы(0)