Прогноз цен на загородную недвижимость Подмосковья. Осень-зима 2014-2015 гг.

Прогноз цен на загородную недвижимость Подмосковья. Осень-зима 2014-2015 гг.

Ценовая политика застройщиков в октябре 2014 г.

Что происходит с ценами на подмосковную недвижимость на фоне таких событий как санкции запада в отношении российских банков и предпринимателей, рост курса доллара относительно рубля?

Как ни странно, именно на рынке земли и недвижимости все эти события отразились скорее положительно, способствовали его устойчивости по следующим причинам:

• цены на недвижимость застройщики, наученные горьким опытом кризиса, редко привязывают к курсу доллара (исключением является элитная недвижимость, доля которой на рынке невелика);
• в связи с неприязненным отношением в Европе, многие россияне обратили свой взор с зарубежных объектов инвестиций на отечественные, в том числе неизменно ликвидную подмосковную недвижимость;
• запрет на ввоз европейских продуктов заставляет задуматься над созданием экоферм, чтобы генетически модифицированные и нашпигованные антибиотиками продукты из супермаркетов заменить натуральной пищей.

В то же время, повышения цен на подмосковные участки и коттеджи не наблюдается. Количество проектов на рынке таково, что состоятельных покупателей, готовых заплатить больше, просто на всех не хватает.

В сложившейся ситуации застройщики по-разному решают проблему привлечения покупателя и получения максимальной выгоды от продаж. Рассмотрим это на примере новейших проектов осени текущего 2014 г.

Новые проекты осени 2014

Земельные участки суперэконом

Многие застройщики «окучивают» самый представительный по количеству покупателей рынок – сегмент суперэконом. Здесь предлагаются участки без подряда в дачных и коттеджных поселках, обычно достаточно удаленных от Москвы.

Таким путем пошла компания «Родные земли», предлагающая несколько идентичных вариантов, представляющих собою среднего (10-12 соток) размера участки без подряда, с минимальным набором коммуникаций, расположенные в обжитых местах рядом с деревнями (т.к. собственной инфраструктуры у поселков нет).

Цена от застройщика колеблется в пределах 27-99 тыс. руб. за 1 сотку.

В качестве примеров свежих предложений можно назвать:

• «Аквамарин»;
• «Золотой бор»;
• «Степаньково».

Таким же путем пошел застройщик «Славенка Групп» в поселке «Венский Лес».

Экономия вышеперечисленных проектов на инфраструктуре, маркетинге (все усилия сосредоточены на выдумывании яркого, запоминающегося названия) позволяет предложить покупателям то, что им нужно – низкую, на грани демпинга, цену.

Земля для организации поместья

Но есть и другие способы добиться продаж и остаться на плаву. Например, ввести новый формат усадеб, недостаточно представленный на рынке. В этом плане заметные поселки представлены Инком-Недвижимость и уже упоминавшейся фирмой «Родные земли».

Их объекты «Западная Ривьера» и «Усадьбы Дегтяри» характеризуются большой площадью земельных участков около 50-100 соток. Тихая удаленная местность и просторный участок благоприятствуют организации уединенного поместья.

Крупные проекты с инфраструктурными объектами на несколько поселков

Компании Villagio Estate и Вектор Инвестментс продолжают реализацию готовых домов. Они решили проблему удешевления покупной цены и эксплуатационных расходов, создав инфраструктуру, общую для нескольких близко расположенных поселков. В рамках своих крупных проектов осенью 2014 они представили:

• Villagio Estate - Futuro park, поселок таунхаусов с эффектным архитектурным оформлением (фасады, состоящие полностью из панорамных окон);
• Вектор Инвестментс – Озерный край. Лыщево, позиционируемый как дачное место, «кусочек Карелии» в Подмосковье.

Позиционирование дешевых таунхаусов как поселка комфорт-класса

Известный застройщик «Сабидом» продолжает проверенную политику, застраивая удачно подобранные участки суперэкономными таунхаусами (практически без земельных участков, часть из них выстроена по принципу «плитки шоколада», с квартирами на обе стороны). В результате в поселке «Немецкая деревня», всего в 12 км от МКАД по Пятницкому шоссе, предлагаются таунхаусы площадью около 100 кв. м стоимостью всего 3,8 млн. руб.

Примерно таким же образом (уменьшив земельные участки под секциями или вообще лишив таунхаусы собственного клочка земли) достигли необходимой низкой цены в поселках «Рига! Рига!» (7,2 млн. руб. за таунхаус 116 кв.м) и «Троицкий Парк» (4,9 млн. руб.  за таунхаус 125-220 кв.м).

Прогноз на 2015 г.

Поскольку колебания доллара лишь вызывают у населения стремление понадежнее вложить деньги, а значит, увеличивают спрос на недвижимость, рынок загородной недвижимости и в 2015 г. не будет напрямую зависеть от курса доллара.

Вместе с тем, ожидается снижение интереса покупателей к самому уязвимому сегменту этого рынка – недвижимость для отдыха («дальние дачи», «дорогие коттеджи»), где предложение уже и сегодня превышает спрос. Являясь по сути «предметом роскоши», обладая низкой ликвидностью, эти объекты малоинтересны для инвестиций; средства же приобрести такой объект для себя есть у небольшого количества покупателей.

Обвала цен на землю и загородные дома, как в кризисные времена, ждать не приходится:

• минимальный уровень цен фиксирует высокая инфляция;
• желание в тяжелые времена хранить деньги в недвижимости поддерживает спрос;
• сокращение числа новых поселков в Подмосковье способствует балансу спроса и предложения на рынке.

В перечне ожидаемых на рынке проектов нет дорогого жилья. В качестве примера можно назвать комплекс «Пироговская Ривьера» в Мытищинском районе, состоящий из многоквартирных домов, обладающий собственной социальной инфраструктурой. Проект ориентирован на молодые семьи. Предполагаемая цена – 120 тыс. руб. за 1 кв. м.

Сабидом, судя по всему, оценив успех продаж в упомянутой уже «Немецкой деревне», готовит новый участок, чтобы развивать этот поселок с демократичными ценами.

Подводя итог, динамика цен на недвижимость в 2015 г., скорее всего, останется более-менее ровной. Роста или падения цен не ожидается. Появление новых проектов сократится, а те, что будут, в основном могут быть причислены к эконом классу.