Рынок земельных участков в Подмосковье: выгодное вложение или пустая трата

Покупка земельного участка в Подмосковье: выгодное вложение или пустая трата

Земельный участок в Подмосковье – это масса возможностей. Его владелец может построить дачу, возвести своими руками или с помощью недорогой строительной бригады дом, перепродать участок, когда поселок станет обжитым и обрастет инфраструктурой.

Состояние рынка

Стоит признать, что на фоне общей стагнации на рынке недвижимости, некоторый застой наметился и на рынке земли. Однако это проблема во основном девелоперов, застройщиков, а не конечных покупателей.

Дело в том, что участки с подрядом и без подряда, продолжают пользоваться спросом. Просто падение спроса на таунхаусы и большие коттеджи привело к тому, что застройщики вынуждены бросать начатые проекты и просто распродавать землю с коммуникациями. Иногда даже сносятся уже готовые коттеджи с чистовой отделкой. Или поселки из клубных коттеджных становятся мультиформатными: добавляются предложения земельных участков и малоэтажных квартир.

Причем, спрос растет в основном за счет мультиформатных объектов. Если поселков только с участками без подряда в 2014 г.  – 194, против 215-и летом 2012 г., то мультиформатных (предлагающих в том числе и землю без подряда) – 213, против 168-и в 2012 г.

Соответственно, предложение земельных участков очень возросло. Объем спроса намного ниже.

Чтобы продать участки, застройщики прибегают к следующим мерам:

• снижают цены,
• совершенствуют инфраструктуру,
• устраивают акции с призами,
• предлагают рассрочку.

По данным аналитиков средняя стоимость 1 сотки земельного участка на 2014 г. составляет 229,25 тыс. руб. В 2012 г. она равнялась 227,65 тыс. руб. Воспользовавшись инфляционным калькулятором на одном из Интернет-ресурсов, мы сделали вывод, что, на фоне инфляции за 2 года стоимость 1 сотки участка за городом должна была дойти до 270 тыс.руб. Таким образом, фактически, с учетом инфляции земля даже подешевела.

Итак, на сегодня мы имеем рай для покупателя земли: заинтересованные в продажах застройщики идут навстречу покупателю, стараются предложить самый лучший продукт. Цены относительно невысоки, по сравнению с тем же 2012 г. А выбор огромен во всех ценовых сегментах.

Уровень спроса по направлениям

В некоторых районах, между тем, дефицита спроса не наблюдается. Например, слишком насыщен предложением рынок Новой Москвы (Калужское и Киевское шоссе, в пределах 30 км от МКАД) – по понятным причинам – спрос здесь выше, т.к. построив дом, можно получить столичную прописку;  а площадь этого района небезгранична.

Традиционно престижное Новорижское направление по-прежнему пользуется популярностью среди покупателей. Особенностью 2014 г. стало то, что проекты эти заметно сместились от уровня «бизнес» в сторону «комфорт» и эконом». Кроме того, по такому показателю как доля рынка в процентном соотношении земельные участки по Новой Риге несколько сдали позиции (на 0,1 % по сравнению с 2013 г., что, впрочем, можно считать незначительным на фоне общей «перекормленности» рынка землей).

Рост занимаемой доли рынка земли почти на 1 % заметен на северных шоссе – Дмитровском, Волоколамском, Ленинградском и Ярославском.

Некоторый прогресс виден на развивающемся Новорязанском направлении – доля рынка увеличилась на 0,3 %.

Прочие местности сохранили свое место на рынке земельных участков (занимаемая доля рынка примерно та же, что и в 2013 г.). Лидерами по продажам земли по-прежнему являются Дмитриевское, Киевское, Новорижское, Ярославское и Симферопольское направления.

Поселки комфорт и эконом

Участки данного формата – самые востребованные на сегодня. Но и предложение очень велико, что позволяет покупателю выбрать наилучшие условия.

Однако сделку придется, скорее всего заключать рискованную – на стадии строительства поселка. На вторичном рынке цены намного выше и демпингом здесь не занимаются, т.к. для многих мелких инвесторов продажа участка – единственный шанс купить что-то жизненно важное, например, квартиру в малоэтажке. Соответственно, снизив цену, такой продавец не сможет достигнуть своей цели и все его хлопоты потеряют смысл.

Элитные участки

Спрос на рынке элитной недвижимости постепенно растет. Но пока дефицита предложения нет: некоторое время рынок был перенасыщен элитными загородными поселками, продажи даже в полностью завершенных 2-3 года назад проектах еще идут.

На рынке элитной недвижимости демпинг не работает. Здесь покупатели выбирают самый удобный для себя вариант.

Вместе с тем и роста цен ожидать не приходится. Цены на элитную землю не растут уже около года, а имеющегося предложения не хватает, чтобы покупатели пошли на сделку по завышенной цене.

Итак, сегодня – самый выгодный вариант для покупки участка в Подмосковье, т.к. цены установлены максимально низкие. Покупка в момент падения цены – одно из основных правил инвестирования в недвижимость.

Перспективы рынка

Разумеется, у рынка земельных участков Подмосковья есть перспективы – в плане роста спроса и, соответственно, роста цен.

Одной из основных надежд инвесторов является строительство и запуска наземного метро на территории области. Скоростные поезда, снабженные терминалами, через которые можно пересесть на городское московское метро, дадут возможность быстро добираться на работу и назад. Линии метро расположатся вдоль железной дороги и пронижут область по всем направлениям. Конечными станциями станут Домодедово, Подольск, Люберцы, Железнодорожный, Болшино, Пушкино, Шереметьево, Поварово, Нахабино, Одинцово, Солнцево.

Кроме того, ужесточаются требования властей к инфраструктуре. Сегодня застройщику недостаточно купить большое пахотное поле, нарезать его на участки и сменить им назначение на землю под дачи. Требуется предусмотреть социальную инфраструктуру – в том числе образование и здравоохранение. Несмотря на то, что задача это непростая, решать ее приходится. Это вызвало появление небольших загородных частных школ и крупных школ-пансионов, реконструкции сельских школ, чтобы они могли вместить большее количество учеников, строительство новых государственных учебных заведений.

Таким образом, область делается все более благоустроенной.

Это несомненно увеличит спрос на комфортные охраняемые поселки на природе. Их однозначно можно будет использовать как постоянное жилье. А именно такую цель преследуют многие покупатели. К сожалению, в России немногие зарабатывают столько, чтобы позволить себе второй загородный дом.

Свою роль сыграют и банки. Раньше взять ипотеку на покупку земли было сложной, почти невозможной задачей. Но банкам пришлось откликнуться на запросы рынка. Сегодня ипотека на покупку участка за городом доступна. Конечно, она предлагается на более жестких условиях (процента на 1,5-3 выше ставка по кредиту, в основном, кроме Сбербанка, первый платеж должен быть не менее 30 %). Но возможность взять кредит на землю есть, появляются новые программы и подключаются новые банки.

Подводя итог, скажем, что земля, которая всегда была одним из надежных вложений, остается им и сегодня. Состояние рынка благоприятствует инвестированию в земельные участки. Однако необходимо выбирать поселки благоустроенные и учитывать перспективы развития транспортной сети в Московской области.