Ипотека на земельный участок

Ипотека на земельный участок

Ипотекой российское законодательство называет залог земельного участка или недвижимости. Рассмотрим, что такое право залога и как оно может возникнуть.

Ипотека под земельный участок

Залог имеет обеспечительную функцию. Он появляется не сам по себе, но лишь в связи с неким иным договором, и роль залога – подстраховать ту сторону договора, которая раньше по времени выполняет свои обязательства, от невыполнения обязательства второй стороной.

Как работает эта «подстраховка»?

Обязанная сторона имеет в собственности земельный участок, дом (допустим даже вариант дома в собственности, расположенного на земле в аренде). Эти объекты по специальному договору ипотеки считаются находящимися в залоге выполнившей свое обязательство ранее стороны (кредитора). Если должник не выполняет своевременно основное обязательство, кредитор вправе взыскать у него предмет залога с тем, чтобы продать на торгах и с полученного дохода возместить свои убытки от неисполненного должником договора.

Иногда кроме договора ипотеки оформляется особый документ – закладная. Ее значение в том, что она является ценной бумагой. Кредитор может продать закладную, что вызовет переход к иному лицу права истребовать залог в случае неисполнения обязательства должником.

Ипотека с банком на покупку земельного участка

Один из распространенных случаев использования ипотеки – для приобретения земельного участка. В данном случае ипотекой купленного земельного участка будут обеспечиваться интересы банка, дающего кредит на покупку земли.

Стоит отметить сложность получения ипотеки под залог загородной земли.

Дело в том, что для банка крайне важно, чтобы

• стоимость залогового имущества (в данном случае – земли) была не ниже суммы выданного кредита,
• залоговое имущество было ликвидным.

Однако именно эти характеристики в загородных участках непросто оценить. Поэтому ипотеку под приобретаемую землю предоставляют обычно лишь самые солидные банки (Сбербанк, Россельхозбанк), да и те предусмотрительно требуют кроме залога – оформить поручительство, привлечь созаемщиков.

На сентябрь 2016 г. Сбербанк выдавал своим клиентам ипотечные кредиты на покупку земли под 13,5 %, с условием 25-процентного первого взноса. Сходные условия предлагает и Россельхозбанк. Необходимо учесть, что в данном случае рассматривается вопрос кредита на покупку земли под строительство ИЖС.

Законная ипотека

Иногда для появления права залога не требуется заключать договор ипотеки – залог возникнет в силу прямого указания закона.

Например:

• у получателя ренты, передавшего земельный участок плательщику ренты (прекращение рентных платежей дает право взыскать отданный плательщику ренты участок);
• у продавца, не получившего оплату за земельный участок до госрегистрации права собственности за покупателем (ст. 488 Гражданского кодекса РФ);
• у участника долевого строительства (на земельный участок и возводимый на нем по ДДУ жилой дом).

Ограничения прав собственника земли залогом

Предлагая ипотеку на земельный участок под строительство, банки зачастую поясняют, что покупатель земли будет собственником все годы, что выплачивает кредит, сможет свободно пользоваться участком, строиться на нем.

Однако залог накладывает на залогодателя, пользующегося землей, определенные ограничения:

• вероятно, банк захочет застраховать земельный участок от притязаний третьих лиц (на случай судебного спора) и, разумеется, за счет залогодателя;
• продать заложенный участок можно лишь с согласия банка;
• отдать участок в аренду или пользование на срок, превышающий срок ипотеки, можно лишь с согласия банка;
• невыплата кредита залогодателем дает банку право обратить взыскание на заложенный земельный участок (даже, если на таком участке уже стоит дом, являющийся единственным жильем залогодателя).

Что нужно знать о договоре ипотеки земельного участка

В заключение хочется сказать о некоторых деталях ипотеки земли, знание которых может сослужить неплохую службу должникам-залогодателям.

Так:

• если касаемо взыскания участка договор ипотеки и кредитный договор предусмотрели разные правила, применяются правила договора ипотеки;
• наличие особого пункта в договоре или оформление закладной позволяет обращать взыскание на земельный участок без суда – по исполнительной надписи нотариуса (кроме случаев залога участка под жилым домом или участка сельхозназначения без построек);
• заключение с банком мирового соглашения в суде по поводу кредита не прекращает договор ипотеки – теперь он обеспечивает обновленные мировым соглашением обязательства.

Итак, ипотека или залог земельного участка – один из способов обеспечить выполнение должником-залогодателем обязательство. Жесткое законодательство об ипотеке дает залогодержателю-кредитору право взыскать землю с залогодателя в случае его неуплаты.